深圳樓市零首付重現(xiàn) 九連跌與五連漲誰(shuí)才是真相？
有人說(shuō)，深圳是投機(jī)者的天堂，冒險(xiǎn)者的家園。
《華夏時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，盡管房貸利率在上調(diào)途中，但在整體資金面依然寬松的大環(huán)境下，深圳房?jī)r(jià)在去年短暫的下調(diào)后，今年3月后又重回上漲，雖然新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)人為的九連跌，但更能反映市場(chǎng)真實(shí)行情的二手房已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月上漲。
投資客還在加杠桿，通過(guò)高評(píng)高貸，與銀行對(duì)賭。據(jù)貸款中介機(jī)構(gòu)的人員告訴記者，一套500萬(wàn)的房子，可以從銀行貸到530萬(wàn)，不僅零首付，連稅費(fèi)都不用掏錢(qián)。
樓市調(diào)控見(jiàn)效緩慢
從2016年3月份第一次調(diào)控起，深圳房?jī)r(jià)漲幅放緩，在2016年國(guó)慶前第二次調(diào)控后，到達(dá)頂峰，之后市場(chǎng)有所降溫，成交價(jià)也跌了10%左右，但今年3月份后，市場(chǎng)又回暖了。
雖然相比去年同期，成交量腰斬了，但相比四季度和今年一季度，成交量和價(jià)格都回升了。
來(lái)自深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)，今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比減少54.7%，成交均價(jià)54632元/平米，相比去年9月份，新房?jī)r(jià)格九連跌，每平米降了七千元。
但對(duì)于這一成績(jī)，深圳業(yè)內(nèi)人士均告訴記者，不讓高價(jià)樓盤(pán)入市，不給高于政府指導(dǎo)價(jià)的樓盤(pán)發(fā)預(yù)售證，因此導(dǎo)致市場(chǎng)新房供應(yīng)量很少。
截止到7月7日，深圳新房庫(kù)存量只有2.876萬(wàn)套，322萬(wàn)平米，因?yàn)樾卤P(pán)遲遲不入市，庫(kù)存一直在跌。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，因供給不足，同時(shí)控制需求，成交量低，導(dǎo)致目前庫(kù)存消化周期在20個(gè)月，但這不代表供過(guò)于求。對(duì)深圳而言，新房庫(kù)存在400-500萬(wàn)平米，就是供需平衡的區(qū)間。低于四百萬(wàn)，會(huì)明顯供不應(yīng)求。
而房?jī)r(jià)下跌，也是因?yàn)辇垗?、龍華、光明等關(guān)外片區(qū)的剛需盤(pán)成交較為活躍，帶動(dòng)深圳房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。
按照過(guò)去每年的成交比例算，深圳市場(chǎng)七八成以二手房成交為主。今年上半年，深圳二手房成交量3.3萬(wàn)套，同比也腰斬，但價(jià)格卻連續(xù)五個(gè)月在上漲。只不過(guò)漲幅很小，6月同比漲3%多。
雖然房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)遏制住，市場(chǎng)處于穩(wěn)定期，大家觀望氣氛也較濃，購(gòu)買(mǎi)力已有些乏力。但房?jī)r(jià)調(diào)控，依然任重而道遠(yuǎn)。
銀行信貸依然寬松
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市場(chǎng)資金面依然充裕。
除了房貸外，市場(chǎng)資金來(lái)源還有更多渠道，銀行的消費(fèi)貸款種類繁多，如裝修貸、信用貸、抵押貸等等。據(jù)深圳某龍頭房企內(nèi)部人士告訴記者，還有久違的氣球貸，在新樓盤(pán)市場(chǎng)，又重出江湖。
“55年氣球貸，先貸25年，再加貸30年，月供低到你吐血。”該房企內(nèi)部人士透露，氣球貸可以一直做到客戶把房子賣(mài)掉再還貸款。
氣球貸，顧名思義，像氣球一樣，可以盡力膨脹，該房企內(nèi)部人士稱，最長(zhǎng)55年，可以先貸款10年，按照55年來(lái)還，先息后本，到了第十年最后一個(gè)月一次性還完，在第十年倒數(shù)第三個(gè)月，申請(qǐng)加貸款，套出來(lái)的錢(qián)繼續(xù)月供，循環(huán)往復(fù)，只要不賣(mài)掉房子，就不用擔(dān)心斷供。
“我們現(xiàn)在不做了，但是很多中小房企的樓盤(pán)都還在做。”上述龍頭房企內(nèi)部人士說(shuō)。
據(jù)了解，深圳居民貸款杠桿倍數(shù)非常高，按照人民銀行深圳分行的數(shù)據(jù)，從住戶存款和住戶貸款的比例來(lái)看，已經(jīng)達(dá)到近150%。除此之外，有數(shù)據(jù)顯示，深圳的住房按揭貸款比例已經(jīng)接近7成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)其他城市。
市場(chǎng)還有零首付
正是因?yàn)橛辛算y行的各種名義貸款資金支持，而且房子還可以做高評(píng)高貸，甚至是零首付，所以依然有大批投資客鋌而走險(xiǎn)，加杠桿與銀行對(duì)賭。
一個(gè)專門(mén)做貸款的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，他朋友5月份買(mǎi)了深圳龍崗中心城附近150多平米的房子，總價(jià)480萬(wàn)，首付最低3成，不算稅費(fèi)等成本，按理首付是144萬(wàn)，但他只花80萬(wàn)就把這套房子拿下了。
怎么做到的？據(jù)該業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，是通過(guò)貸款的中介人員，可以先把房子評(píng)估到580萬(wàn)，貸出約400萬(wàn)，所以480萬(wàn)的房子，首付就只要80萬(wàn)了。接著，再到銀行做50萬(wàn)的裝修貸出來(lái)，作為未來(lái)兩年的月供資金，緩解當(dāng)下還不起月供的壓力。
而另一個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)理操作的零首付案例是，6月份，深圳寶安西鄉(xiāng)某小區(qū)一套115平米房子，成交價(jià)500萬(wàn)，從某四大國(guó)有行之一貸款530萬(wàn)，不僅首付不要出一分錢(qián)，連稅費(fèi)都貸出來(lái)了。
記者也經(jīng)常收到中介人員推銷的低首付房源，據(jù)了解，目前在深圳，羅湖、寶安、龍崗的很多片區(qū)房子，仍然都可以做到高評(píng)高貸，尤其是平常成交不是很多的冷盤(pán)小區(qū)，或者90年代的老房子，評(píng)估價(jià)更高。而2014年，2015年，通過(guò)這樣的操作，做到零首付的更多。
