瘋漲的房價、狂熱的房市、浮躁的人心，那火熱卻泛黃的記憶最終定格在了2016年9月30日。彼時，一系列劍指引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展、讓住房回歸居住屬性的政策紛紛落地。此后，從中央到各級省市，隨著相關(guān)政策的不斷出臺與完善，中國房地產(chǎn)市場正在歷經(jīng)一場史上范圍最廣、力度最強的行業(yè)調(diào)整。
樓市投資投機的瘋狂不滅、百姓居住房屋的需求不得，因城施策的天網(wǎng)便連綿不絕。據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至2017年6月，全國已超過60個地級市、30個縣級市出臺樓市政策，堪稱“天羅地網(wǎng)”。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。無論是限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”制度，還是對開發(fā)商、地產(chǎn)中介的嚴(yán)格監(jiān)管，或是土地、舊改、租房等多渠道供應(yīng)政策，以及資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全長效機制等手段，均是為此目標(biāo)保駕護航——房子是用來住的，不是用來炒的。
政府供應(yīng)再多的土地，也難以填滿炒房者的投機胃口。國土資源部規(guī)劃司司長莊少勤此前表示：“據(jù)我們了解，全國范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對居住空間的需求。”
沒有炒房客的樓市：
交易穩(wěn)中有降
當(dāng)?shù)谝回斀?jīng)記者找到他后，他的第一句話便是：“我已經(jīng)不炒房了。” 林先生(化名)從2003年就開始專業(yè)炒房，其退出的理由是“房價翻了一番，門檻高了，空間小了”。
那群曾經(jīng)揚言讓“不動產(chǎn)動起來”的炒房客，如今已大量地退出了投資圈或者說是炒房圈。
隨著這場從上至下的樓市大調(diào)整的大步前行，投機行為得到了有效的遏制，炒房客們也隨之蟄伏，房地產(chǎn)市場開始進入了平穩(wěn)運行的常態(tài)。如同中指院在上半年樓市總結(jié)報告中所言，2017年上半年中國宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的政策指引下，熱點城市投機性需求得到迅速抑制。
2017年上半年，熱點城市交易穩(wěn)中有降。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市房價自去年9月以來，無大起大落，保持了良好的穩(wěn)定性。而第一太平戴維斯提供給第一財經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，上述15城新建商品住宅成交面積同比均有不同程度的下滑。其中，北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右;而合肥、無錫則分別下滑74%、70%;福州的降幅也達六成。
“現(xiàn)在首付比例那么高，炒房可以用的杠桿越來越少，那炒房本身也沒有太大的意義。”一位從事房地產(chǎn)投資人士告訴第一財經(jīng)記者。
不過，讓炒房者們望而卻步的，可不僅僅是“無錢可貸”這么簡單，在購房資格、資金門檻、交易時間、交易品類等方面的監(jiān)管嚴(yán)控也給炒房行為帶來了極為巨大的壓力。
2016年國慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺限購、限貸、限價新政，提高購房門檻，意在凍結(jié)市場，此后多個環(huán)一線的二三線城市跟進;到了2017年，政策再次升級，延伸到三四線城市，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個市、區(qū)相繼出臺或升級限購、限貸政策。
幾乎同步，在限購、限貸、限價的手段之外，限商與限售政策也被制定：從北京開始，各地相繼發(fā)文清理整頓商辦類項目，嚴(yán)格限制了其改居住用途以及轉(zhuǎn)讓、分割銷售等方面的條件;而限售制度也在各熱點城市，明確了新購買住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿一定年限方可上市交易。
至此，限購、限貸、限價、限售、限商“五限”已齊，從一二線到三四線，國內(nèi)樓市全面進入深度調(diào)整時期。炒房者徹底進入無房可炒、無錢可貸、無人接盤的“三無”境地。
活躍在深圳房地產(chǎn)投資圈、已小有名氣的郎先生(化名)在與記者的交流中表示，不方便透露手中持有的房產(chǎn)數(shù)量。不過，他也坦言，已經(jīng)一年多沒有交易了。
一位從事二手房交易并與職業(yè)炒房者有較多接觸的林輝(化名)看來：這一輪上漲之后，炒房的門檻已經(jīng)大幅提高，加上政策對交易時間進行了嚴(yán)格限制，投資房產(chǎn)的空間變得十分狹窄，普通人投資房產(chǎn)的意愿大幅下降。
回歸居住本源的房屋、沒有瘋狂轉(zhuǎn)手買賣的市場，這樣的現(xiàn)狀或許才是樓市的最常態(tài)。而在這樣的常態(tài)下，除了炒房客之外，最難以適應(yīng)的恐怕便是開發(fā)商與房產(chǎn)中介了。
鏈家地產(chǎn)此前發(fā)表聲明稱，截至今年5月，已累計關(guān)閉近87家門店。其預(yù)計，北京今年約有400余家中介店面關(guān)閉，占比將超過7%。而記者走訪多家房產(chǎn)中介后也發(fā)現(xiàn)，門店幾乎沒有客戶。“這個月沒有開單，有同事都離職了。”一位業(yè)務(wù)人員吐槽。
形成鮮明對比的是，這些路邊密密麻麻的房產(chǎn)中介曾是此前樓市火熱的最大受益者。而事實上，一部分的地產(chǎn)中介與開發(fā)商，在上一輪的樓市投機瘋狂之中扮演了推波助瀾的角色：追求利潤與去庫存的開發(fā)商、高度依賴交易量的房產(chǎn)中介，在各自利益的驅(qū)動下，不惜采取違規(guī)行為，煽動消費者購房，推高房價、刺激成交量，真正成為炒房者的“羽翼”。
壟斷房源，操縱市場價格;
造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期;
提供虛假證明，擾亂市場秩序……
這些行為不僅損害了消費者權(quán)益、助長了炒房客的氣焰，也誤導(dǎo)了市場的正常預(yù)期。
政策迅速出手，雷霆萬鈞。去年10月開始，住建部陸續(xù)數(shù)次集中通報違規(guī)房企和中介機構(gòu)的名單，其中包括世茂、保利、華潤置地、我愛我家、美聯(lián)等知名企業(yè)。第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至今總計100多家房企或中介機構(gòu)因違規(guī)行為被住建部通報。
除了在銷售、宣傳、交易等環(huán)節(jié)的嚴(yán)厲審查，金融對房地產(chǎn)的“輸血”也受到了更嚴(yán)厲的監(jiān)管，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等就已經(jīng)紛紛出臺新規(guī)，強化資金來源渠道監(jiān)管，嚴(yán)控資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場。“我們經(jīng)常收到房地產(chǎn)的融資項目，但是從去年10月開始交易所的非標(biāo)、公司債審批開始趨緊，目前能夠發(fā)出來的融資項目非常少。”一位金融評級機構(gòu)人士告訴第一財經(jīng)記者。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)走低，合計包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達6735.94億，同比減少幅度達到了74%。
隨著對炒房行為“羽翼”的整肅，此前樓市瘋狂之時賺得盆滿缽滿的開發(fā)商和地產(chǎn)中介迎來了新的課題：當(dāng)炒房行為被肅清、房地產(chǎn)的交易量和價格恢復(fù)到常態(tài)之后，如何面對新的市場。
“我們的樓盤開盤都沒有完成100%去化，以前這里的房子找關(guān)系都買不到，目前看來市場還是在回落。”一位不愿透露姓名的南京開發(fā)商人士告訴記者，很多開發(fā)商開始不斷跑量。房子也開始越來越難賣。
在華南，已經(jīng)有開發(fā)商開始打折促銷;在華東，多家房企開始不斷提出去庫存的舉措。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應(yīng)的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。
而諸如萬科這樣的企業(yè)，早已在轉(zhuǎn)型的途中，自提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略后，其在商業(yè)、長租公寓、醫(yī)養(yǎng)、度假、教育、物流等方面進行探索，嘗試將服務(wù)延伸到各個領(lǐng)域，以適應(yīng)全新的市場周期。
記者采訪結(jié)束與林先生告別，他最后透露，現(xiàn)在炒房政策限制極多，已經(jīng)無法回到從前了，還不如資本市場。
“但之前賣房炒股的人，被當(dāng)成是段子一樣開玩笑?”記者反問道。
“那是段子。”
房子回歸本源：
堅持住房的居住屬性
“這是我們上海公司給我做的調(diào)研報告，那么多公司都在做長租公寓，我們也考慮要戰(zhàn)略進入。”邵偉(化名)見到記者，笑著說道。在他面前的是一份長租公寓的調(diào)研材料。
作為一家知名房企的高管，邵偉正在思考企業(yè)的下一步戰(zhàn)略：長租公寓，什么時候進入，怎么進入，開始提上他們公司的議程。
開發(fā)商戰(zhàn)略思路的轉(zhuǎn)變意味著市場的風(fēng)向變化。事實上，如同包括保障房、人才房等在內(nèi)的住房保障體系制度的建立與完善一樣，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場也是在下游房屋供給側(cè)滿足住房需求的有效方式之一。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對第一財經(jīng)表示，一個完善的樓市市場格局應(yīng)該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時為解決城市住房問題起作用。
7月18日，八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于大力發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)的通知，風(fēng)向始變。隨后，廣州、深圳、南京等12個城市被選取作為首批開展住房租賃試點的城市。
楊現(xiàn)領(lǐng)對第一財經(jīng)記者表示，租賃市場是中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”，如果能通過租賃解決城市居住問題，留住更多人才，那么房地產(chǎn)市場的紅利將轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展的紅利。一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。
當(dāng)然，在供給側(cè)，若只在下游房屋供給與管理層面對滿足住房需求上下功夫，還是遠遠不夠的。回到源頭，在其“活水”土地之上進行管控與放量更是解決住房問題的重中之重。
在今年4月，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布的通知，明確要求部分熱點城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應(yīng)規(guī)模之后，各城市正積極落實執(zhí)行土地供應(yīng)的政策，效果顯著。
深圳2017年全年計劃新建商品住房8萬套，將近去年的兩倍;上海也提出在“十三五”期間新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右;北京方面，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年共供應(yīng)65宗土地，同比上漲261.1%，其中，居住類用地就占41宗。
“土地供應(yīng)增加將有助于理性拿地，手里有糧、心里不慌。”一位開發(fā)商人士對第一財經(jīng)表示。
法國中部Vichy小鎮(zhèn)上的一家房產(chǎn)中介。玻璃櫥窗里掛著幾十張房產(chǎn)出售信息，店里坐著一個人，應(yīng)該是中介工作人員，沒看到有客戶光顧這里，也不會有中介在路上向路人發(fā)放房產(chǎn)信息。掛牌信息中報價最貴的是99.8萬歐元，是距離小鎮(zhèn)15公里的一座面積1250平方米的城堡，外加室外60000平方米土地。 在這里，應(yīng)該沒有人炒房，房子也應(yīng)該是用來住的。沒人炒房的房產(chǎn)中介門口，也許就是這樣安安靜靜的。
此外，政府層面也在不斷介入土地管理，通過自持(鼓勵房企自持部分住宅用以租賃)、限售(取得不動產(chǎn)權(quán)證一定年限不得買賣)土地來平抑地價，避免地王的產(chǎn)生，為廣大住房者提供切實的保障。
顯而易見的是，在城市土地不斷放量、土地供應(yīng)極為有限的情況之下，一味地尋求土地增量開發(fā)顯然是不切實際的。政府需要尋求其他渠道實現(xiàn)多維度的供應(yīng)保障，開發(fā)商們則通過對存量市場實施再開發(fā)，提升其功能與價值。
以深圳為例，其政府明確“十三五”期間，計劃完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里，完成約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的現(xiàn)代化住房需求;而恒大也在去年底宣布將與灣廈股份公司一起推進灣廈的城市更新項目。
值得一提的是，從政府到開發(fā)商，為更好地落實百姓的住房需求，除了實現(xiàn)“有房可住”，也都在不遺余力地在讓百姓“住得更好”進行攻堅。
這是在創(chuàng)建美麗新家園唄。”第一財經(jīng)記者一踏入三佳花苑，門口一位老大爺說道。這里，正在進行老舊小區(qū)的改造，而主導(dǎo)這一場改造的正是七寶鎮(zhèn)政府以及上海萬科。
據(jù)悉，政府出資，針對老舊小區(qū)功能、設(shè)施和物業(yè)管理等方面的不足，進行了大規(guī)模的改造與提升。隨著平整道路、分離雨污水管、增設(shè)車位、管線統(tǒng)一入地等各項措施的落地呈現(xiàn)，以及萬科物業(yè)的入駐管理，三佳花苑正呈現(xiàn)出煥然一新的面貌。“之前我們的水管老堵，改造后確實很方便，另外小區(qū)里也整潔了、車也不用亂停了。”社區(qū)居民對第一財經(jīng)記者表示。
事實上，無論是治理改造的難易程度，還是居住百姓的配合程度，對于萬科而言，并非一樁易事：施工方面，建筑年久失修，從管道到粉刷墻面，到管線電纜的布設(shè)等都不同于新建小區(qū)，存在一定的困難;重點是如何不影響居民的正常起居，雖然只有三個月的工作量，也難免因開挖、腳手架、風(fēng)塵等施工造成不便。“百姓希望上午晚些施工，下午早些結(jié)束，而這段時間又是最熱的，工人也難以承受，這需要雙方的相互理解。”項目負責(zé)人表示。
雖然困難擺于眼前，但是政府和萬科這樣的企業(yè)，都在努力為百姓“有房可住”并且“住得更好”保駕護航，據(jù)悉，在七寶鎮(zhèn)，這樣的舊改項目就有約90個。
與之類似的是，萬科近年還參與了原上海生物制品研究所廠區(qū)的改造更新，探索城市核心區(qū)域文物建筑、歷史保護建筑和工業(yè)遺存的融合，把公共空間還給市民;而在張江，一個液晶顯示器廠也被改造成一個巨大的眾創(chuàng)空間，現(xiàn)已逐步投入運營，布局科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的同時，其中的長租公寓也為周邊的人才解決了不少住房需求。
加快形成長效機制：
促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展
“房子是用來住的，不是用來炒的”——這句話業(yè)內(nèi)稱之為“房住不炒”。為了落實“房住不炒”的目標(biāo)，從去年的9月至今，在這短短的10個多月的時間里，我們看到了市場前行的動力與激情，看到了政策義無反顧的決心與力量。
雖然，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場之中仍有不規(guī)范行為，比如有房企收取各種額外費用，捆綁銷售，繞開政策限制，變相漲價等情況時有發(fā)生，但無論是炒房者的后退，還是住房者的前進，這個市場在發(fā)展中還是具有明顯的信號與導(dǎo)向意義。
去年2月，中央政治局會議提出“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”;今年3月5日，政府工作報告草案中明確提出“加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制”;而到了今年4月25日，中央政治局再次召開會議提出“要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”——從“研究建立”到“建立完善”再到“形成”，對于如何長久地落實“房住不炒”基調(diào)，如何長久地穩(wěn)定中國樓市的發(fā)展，“長效機制”是其中難以避開的重要一環(huán)。
今年5月26日，全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)的講座上對長效機制的建立完善提出了自己的思考。他認為當(dāng)前有五項基礎(chǔ)性制度尤為重要：土地、金融、稅收、租賃市場、地票制度。他表示：“我們必須圍繞房地產(chǎn)的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套政策措施，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”
圍繞“房住不炒”的定位，不斷完善一套涵蓋土地、金融、財稅、投資等方面的基礎(chǔ)性制度，讓房地產(chǎn)回歸“居住屬性”的任務(wù)依然仍重道遠：
土地方面，首先要控制用地總量，根據(jù)各地區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、資本等各方面的因素因城施策，該去庫存的堅決去庫存，該加大供應(yīng)的堅決加大供應(yīng);其次，對用地結(jié)構(gòu)比例進行控制，對商業(yè)住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)用地等各種用地途徑按需分配，達到一個合理的比例;最后，土地價格是控制房價上漲的重要途徑，必須圍繞健康的住房市場，堅決堵住樓市決堤的第一道關(guān)口。
房屋方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國居民人均住房建筑面積已達到40.8平方米，房屋短缺問題大為緩解。不過在這一現(xiàn)狀之上，住房制度需要在保障制度和租賃制度等方面再繼續(xù)加強建設(shè)。
此外，最近的種種跡象也表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向“購租并舉”，有利于保障“承租者市民待遇”，促進中低收入者、新就業(yè)無房戶解決安居問題。
而在購租并舉之外，各地政府也在積極尋求其他長效機制來引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展。以北京為例，近日，北京市住建委同市發(fā)改委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，提出房屋的共有產(chǎn)權(quán)。簡單來說就是政府和產(chǎn)權(quán)人各持一定的產(chǎn)權(quán)比例，但使用權(quán)屬于購房人，這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權(quán)和一定比例的產(chǎn)權(quán)。
金融方面，此前房地產(chǎn)吸納了大量金融資源，對實體經(jīng)濟融資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。此后，隨著政策的加碼，嚴(yán)控大量資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，以上現(xiàn)象有所緩解。但是從拿地、開發(fā)再到銷售，各環(huán)節(jié)仍需重塑規(guī)則，改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，確保良好的資金流動性。黃奇帆也表示，提高開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，讓有資本金實力的開發(fā)商參與土地批租，有利于遏制炒地現(xiàn)象。
長期以來，稅收制度則被業(yè)內(nèi)人士認為是長效機制需求側(cè)中較核心的一環(huán)。黃奇帆認為，需要形成差別化的稅率體系并研究征收房產(chǎn)稅及土地增值稅，保障老百姓住有所居。而國民經(jīng)濟研究所所長樊綱則大力支持房地產(chǎn)稅，其曾表示，當(dāng)市場的需求高的時候，要付出的稅也就跟著漲了，這時人們就會調(diào)整自己的需求，房產(chǎn)稅也就發(fā)揮了它穩(wěn)定器的作用。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一在2017博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，今后，隨著長效機制的建立和基礎(chǔ)性制度的完善，現(xiàn)行的一些行政性的措施也會逐步地與長效機制銜接。屆時，體現(xiàn)住房居住屬性的住房制度、購租并舉的住房體系，以及與之配套的金融、財稅、法制等制度將不斷完善，房地產(chǎn)市場一定會朝著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
雨過天晴，砥礪前行，在最牽動人心的房地產(chǎn)市場中，一個全新的秩序正在展開。歷史啟示未來，在這次阻擊炒房、攻堅住房的戰(zhàn)役中，帶給百姓、政府以及決策者的是更長遠的思考，以及行動。
