炒房客無(wú)眠!深圳一房難求?住建局出手了,首次曝光新房“家底”:下半年還有7萬(wàn)套

   日期:2020-05-30     來(lái)源:和訊網(wǎng)    瀏覽:103    評(píng)論:0    
核心提示::自疫后樓市解封,2020年深圳樓市迎來(lái)了魔幻開(kāi)局,在喧囂了兩個(gè)月后,到5月突然戛然而止。從“五一”假期至今,深圳樓市沒(méi)有迎來(lái)大爆發(fā),這與此前炒得火熱的市場(chǎng)氛圍形成鮮明對(duì)比。這背后,是一系列調(diào)控措施在起作用。
 開(kāi)年以來(lái),深圳樓市的賣(mài)方市場(chǎng),導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主占據(jù)主導(dǎo)權(quán),3、4月份,深圳先后經(jīng)歷新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”、二手房掛牌價(jià)飆升、房抵經(jīng)營(yíng)貸等一系列風(fēng)波;新房二手房聯(lián)動(dòng),原以為疫情過(guò)后會(huì)有所受挫的深圳樓市,炒作氛圍卻異常濃烈,二手房?jī)r(jià)也明顯上漲,全國(guó)人民的眼光都被吸引了過(guò)來(lái)。

  盡管經(jīng)歷了一輪又一輪的打壓,深圳樓市還是暗流涌動(dòng)著,市場(chǎng)上難掩房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

  對(duì)此,深圳市政府再次出手。

史上首次!深圳官方發(fā)話(huà):

  下半年還有7萬(wàn)套,房源清單曝光

  5月28日,市住建局發(fā)布了年內(nèi)商品住宅和商務(wù)公寓的房源清單。包括上半年已批售的房源、現(xiàn)有庫(kù)存,以及下半年計(jì)劃入市的項(xiàng)目。

  這也是深圳歷史上的第一次。不同于以往總完不成的供應(yīng)計(jì)劃,今年初以來(lái)的樓市熱炒,讓深圳官方不得不一再出手調(diào)控。

  深圳市住建局也表示,針對(duì)近期網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)關(guān)于市場(chǎng)的部分不實(shí)信息,特別是個(gè)別機(jī)構(gòu)和個(gè)人刻意營(yíng)造深圳市住宅房源供應(yīng)緊缺的氛圍,對(duì)全市房源進(jìn)行了梳理。

  據(jù)悉,深圳市下半年計(jì)劃入市的住宅及商務(wù)公寓共109個(gè),預(yù)計(jì)供應(yīng)房源總量69350套,其中住宅50618套、商務(wù)公寓18732套。

  詳細(xì)的項(xiàng)目名單中,此前大熱的寶安區(qū)供應(yīng)量排第一,住宅和商業(yè)總計(jì)有20個(gè)新項(xiàng)目入市,共14697套房源,坪山區(qū)和龍崗區(qū)則位列二三。

  而在上半年1-5月份,已批準(zhǔn)預(yù)售的13個(gè)商品房項(xiàng)目清單中,總計(jì)8730套房源,住宅達(dá)5260套、商務(wù)公寓1616套,也主要分布在坪山區(qū)和龍崗區(qū)。

  首次公布如此詳細(xì)的房源清單,不難看出深圳市政府平穩(wěn)樓市的決心。

  同時(shí),新房供應(yīng)跟上,深圳的現(xiàn)房也不少。住建局的清單顯示,截至今年5月份,深圳市內(nèi)新建住房及商務(wù)公寓在售項(xiàng)目庫(kù)存仍有50434套。其中,商品住宅在售項(xiàng)目庫(kù)存33727套,商務(wù)公寓在售項(xiàng)目庫(kù)存16707套。

  此前,深圳新房二手房接連被熱炒,官方就曾反復(fù)出手,嚴(yán)打“喝茶費(fèi)”,對(duì)“捂盤(pán)惜售”的樓盤(pán)暫停網(wǎng)簽,規(guī)定二手房指導(dǎo)價(jià)等等。

  5月8日,深圳還曾公布了今年的供地計(jì)劃,表示將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)。深圳今年居住用地計(jì)劃供應(yīng)293.2公頃,其中新增供應(yīng)129.2公頃,同比去年增加了一倍。

  如今再次有針對(duì)性的公布了房源數(shù)據(jù),深圳官方近期的一系列動(dòng)作,似乎在力證著深圳樓市或?qū)⑥D(zhuǎn)向,未來(lái)“房住不炒”的意向明確。

  深圳市住建局表示,今后將通過(guò)季度發(fā)布的形式定期對(duì)上述三類(lèi)房源信息進(jìn)行匯總和更新。

  此前已出手:嚴(yán)厲查處部分二手房掛牌價(jià)虛高行為

  5月22日晚間,深圳住建局官方微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng):嚴(yán)厲查處部分二手房掛牌價(jià)虛高行為,堅(jiān)決維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

  消息稱(chēng):近日,有媒體報(bào)道寶安區(qū)TATA公寓、鴻榮源壹方中心,龍華區(qū)金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價(jià)格虛高。深圳市住建局獲悉后,對(duì)涉事樓盤(pán)第一時(shí)間進(jìn)行核查,同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手房掛牌價(jià)格進(jìn)行排查。

  5月22日下午,市住建局會(huì)同寶安區(qū)住建局對(duì)TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,媒體報(bào)道的部分掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源已全部下架。

  消息還稱(chēng):深圳正在開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理行動(dòng),歡迎媒體積極參與,幫助我們排查、監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為,包括:捂盤(pán)惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假?gòu)V告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)挪用各類(lèi)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、捏造和散布不實(shí)言論等。一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)違法違規(guī)行為和樓盤(pán),將及時(shí)予以曝光。市、區(qū)兩級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)也將會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管局等相關(guān)主管部門(mén),不斷加大執(zhí)法力度,切實(shí)維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  復(fù)盤(pán)2020深圳樓市魔幻開(kāi)局:房?jī)r(jià)暴漲的謊言與真相

  誰(shuí)也沒(méi)有想到,年后疫情趨穩(wěn),深圳樓市率先線(xiàn)下開(kāi)盤(pán),會(huì)開(kāi)啟一波魔幻漲價(jià)潮。

  回溯三四月份,深圳部分片區(qū)樓市可謂“水深火熱”。隨著招商灣璽三次開(kāi)盤(pán)三次“售罄”的市場(chǎng)傳聞,樂(lè)觀(guān)情緒被攪動(dòng),南山、寶中、光明等片區(qū)的二手房掛牌價(jià)突然飆升。

  據(jù)貝殼二手房購(gòu)房平臺(tái)顯示,寶中的壹方中心的二手房掛牌價(jià)最高達(dá)19萬(wàn)元/平方米,目前在售的34套房源里,單價(jià)最低為13.5萬(wàn)元/平方米,且只有一套。

  同樣,位于熱點(diǎn)片區(qū)南山區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)府一期,曾出現(xiàn)20萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià),而貝殼二手房平臺(tái)顯示的該小區(qū)均價(jià)在162632元/平米,明顯高于同小區(qū)的平均房?jī)r(jià)。

  購(gòu)房者稱(chēng),深圳這樣二手房掛牌價(jià)飆升的不在少數(shù),“去年單價(jià)5萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米的龍華紅山片區(qū),現(xiàn)在都在八九萬(wàn)以上了,而華業(yè)玫瑰四季47平方米的小戶(hù)型,單價(jià)都有10萬(wàn)+。”

  在偏遠(yuǎn)的光明區(qū),掛牌價(jià)突破7萬(wàn)元/平方米的是光明大第。貝殼購(gòu)房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,光明大第最貴的二手房掛牌價(jià)可達(dá)76486元/平方米,而小區(qū)的二手房均價(jià)在66756元/平方米。

  深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示,3月第四周,深圳七區(qū)二手住宅報(bào)價(jià)除了龍崗區(qū)微跌之外,其他區(qū)域報(bào)價(jià)均上漲,其中寶安均價(jià)上漲2.19%,漲幅最大。

  從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看,業(yè)主報(bào)價(jià)上升的盤(pán)源占比為55.19%,且連續(xù)四周過(guò)半,報(bào)價(jià)下跌的盤(pán)源占比為34.51%。

  有業(yè)內(nèi)人士分析,深圳年后這一波二手房掛牌價(jià)的突然暴漲,或許與豪宅稅取消,市場(chǎng)樂(lè)觀(guān)情緒下,二手房業(yè)主想做高評(píng)高貸有關(guān),低息貸出來(lái)的錢(qián)可以接著買(mǎi)房。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示,豪宅稅取消,房東預(yù)期這是外部的因素,本質(zhì)原因還是深圳潛在的市場(chǎng)需求很強(qiáng),“無(wú)論是買(mǎi)來(lái)住的,還是為小孩子讀書(shū),或者是投資,深圳本身的房源比較緊缺。”

  此外,這一輪樓市升溫里,新房二手房聯(lián)動(dòng),新房市場(chǎng)“售罄”所帶來(lái)的樂(lè)觀(guān)預(yù)期,也會(huì)作用到二手房市場(chǎng)上。

  圖/圖蟲(chóng)

  成交真相

  新房要交“喝茶費(fèi)”才能買(mǎi),二手房報(bào)價(jià)一天一個(gè)樣,看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市,過(guò)去這兩個(gè)月的成交價(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。

  事實(shí)正如深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)所說(shuō),“很多小區(qū)的超高報(bào)價(jià)只是報(bào)價(jià),其實(shí)很多都并未成交”,實(shí)際市場(chǎng)仍處于觀(guān)望的較多。

  據(jù)深房中協(xié)消息,截至4月17日,雖然報(bào)價(jià)最高到了20萬(wàn)元/平方米,但華潤(rùn)城一期實(shí)際成交均價(jià)顯示在12萬(wàn)元-14萬(wàn)元/平方米,且近30天內(nèi)基本零成交或只成交1套。

  貝殼二手房交易平臺(tái)顯示,壹方中心最高報(bào)價(jià)可達(dá)19萬(wàn)元/平方米,但最近三次的成交單價(jià)僅在11.4萬(wàn)元-13.6萬(wàn)元/平方米之間。

  深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示, 3月深圳二手房成交8008套,環(huán)比上升3.8倍。但過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)一方面由于2月成交量較少,疫情過(guò)后出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲,另一方面,過(guò)戶(hù)數(shù)據(jù)與實(shí)時(shí)成交情況有一定時(shí)差,3月過(guò)戶(hù)的二手房主要為去年底到今年初簽訂協(xié)議的房源。

  從成交價(jià)格來(lái)看,3月深圳二手住宅的實(shí)際成交均價(jià)為59048元/平方米,環(huán)比僅上升0.95%。

  另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),3月份4個(gè)一線(xiàn)城市中,深圳二手房房?jī)r(jià)領(lǐng)漲,均價(jià)約64000元/平方米,同比上漲1.6%。但這個(gè)數(shù)字,遠(yuǎn)不如市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的那般“恐怖”。

  從備案數(shù)據(jù)來(lái)看,4月深圳二手住宅成交套數(shù)為7679套,環(huán)比下滑4.1%;成交面積為65.9萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑3.0%。

  分區(qū)來(lái)看,4月除羅湖和福田兩個(gè)區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上升,其他區(qū)域出現(xiàn)下滑,其中鹽田成交套數(shù)環(huán)比下滑25.4%至103套,跌幅最大。

  多位業(yè)內(nèi)人士指出,二手房有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象普遍,業(yè)主希望借助這波火熱的樓市抬高房?jī)r(jià),但購(gòu)房者并不接受,大多實(shí)際的成交還是基于合理價(jià)位。

  深房中協(xié)也指出,3、4月深圳樓市的確存在局部片區(qū)、局部樓盤(pán)被“熱炒”的現(xiàn)象,并且在“熱炒”的背后,存在部分投資公司、自媒體與房地產(chǎn)中介人員等多個(gè)利益方組成的機(jī)構(gòu)化炒房團(tuán)隊(duì)利益鏈,助推此輪樓市“虛火”。

  但總體而言,一季度成交量并沒(méi)有因?yàn)闊岢葱袨?造成熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)網(wǎng)簽量(成交量)的明顯大幅上漲,樓市的“虛火”并沒(méi)有給行業(yè)帶來(lái)明顯的效能提振。實(shí)際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗(yàn)并不一致,說(shuō)明了分化語(yǔ)境下的這一波市場(chǎng)行情并不具有全市代表性。

  進(jìn)入5月,深圳樓市熱度繼續(xù)下降。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì),“五一”五天內(nèi),深圳新房住宅成交328套,同比去年“五一”成交的724套,下降了54.7%;而相較于4月份日均成交114套,“五一”期間的日均成交為65套,下降了42.9%。

  二手房方面,深圳中原中心數(shù)據(jù)顯示,5月3日-5月9日,全市二手住宅成交1225套,環(huán)比下降22.7%,成交面積102384平方米,環(huán)比下降23.5%。

  圖/圖蟲(chóng)

  調(diào)控組合拳

  從瘋狂到平靜,深圳樓市的熱度下降,很大程度上在于政府調(diào)控的及時(shí)出手。

  4月18日,深圳市住建局公告表示,針對(duì)近期二手房市場(chǎng)的亂象,展開(kāi)了為期三個(gè)月的整治,嚴(yán)打違法違規(guī)行為。

  其中,住建局點(diǎn)名提到二手房掛牌價(jià)虛高、機(jī)構(gòu)及個(gè)人惡意炒作房?jī)r(jià)、部分自媒體發(fā)布不實(shí)言論、評(píng)估機(jī)構(gòu)高評(píng)高貸、“黑中介”違規(guī)經(jīng)營(yíng)等情況。

  緊接著兩天后,央行深圳支行發(fā)文,表示將徹查深圳各商業(yè)銀行今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸,這成為深圳這一波樓市行情的分界線(xiàn),此后,市場(chǎng)熱度明顯降溫。

  4月28日,深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡透露,深圳已對(duì)之前三次開(kāi)盤(pán)的灣璽項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商招商蛇口(001979,股吧)開(kāi)出了罰單,灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項(xiàng)目,均被“鎖定”,暫停網(wǎng)簽。

  與此同時(shí),二手房調(diào)控也使出了雷霆手段,多個(gè)掛牌價(jià)虛高的房源被強(qiáng)制下架。住建局會(huì)聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)督局和公安局開(kāi)始線(xiàn)下檢查,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)頂格處罰。多位中介機(jī)構(gòu)人士均確認(rèn)了將被檢查門(mén)店的消息。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查顯示,目前南山、蛇口、寶中、光明等區(qū)域,都有房源被要求在中介平臺(tái)下架。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)流傳,單價(jià)20萬(wàn)元/平方米的二手房房源不得上市交易。

  記者登錄貝殼等房產(chǎn)信息平臺(tái),已經(jīng)查詢(xún)不到華潤(rùn)城單價(jià)在20萬(wàn)元/平方米以上的房源,而光明新區(qū)也無(wú)6.3萬(wàn)元/平方米以上的房源。

  深房中協(xié)相關(guān)人士透露,早在4月18日,就已對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)和高價(jià)房源進(jìn)行監(jiān)控,目前已在定期公布異動(dòng)房源名單。

  在嚴(yán)打節(jié)奏下,網(wǎng)傳已久的“深圳二手房指導(dǎo)價(jià)”也在醞釀出臺(tái),據(jù)深圳二手房中介人士表示,官方將對(duì)深圳片區(qū)二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)行限制,正在商討政策和細(xì)節(jié),包括防止市場(chǎng)出現(xiàn)陰陽(yáng)合同等漏洞。

  對(duì)此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,針對(duì)深圳二手房市場(chǎng)的“失控”現(xiàn)象,必須要以強(qiáng)力的行政手段介入。

  調(diào)控指向了長(zhǎng)效機(jī)制。張學(xué)凡還強(qiáng)調(diào),“對(duì)于房?jī)r(jià)上漲,我們準(zhǔn)備了很多手段。”

  他表示,未來(lái)會(huì)通過(guò)一些標(biāo)本兼治的辦法來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題,“比如在交易環(huán)節(jié),對(duì)高價(jià)房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段,與普通住房差別化;在持有環(huán)節(jié),我們接下來(lái)也可以考慮房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。”

  李宇嘉認(rèn)為,“對(duì)房產(chǎn)稅落地需要謹(jǐn)慎,但當(dāng)下的深圳樓市,不以猛藥,難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產(chǎn)屬性最強(qiáng)(沒(méi)有之一),房產(chǎn)稅就是應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格暴漲、抑制上漲預(yù)期的最佳手段。”

  而從更根本的解決方式上,深圳也意識(shí)到了要加大供應(yīng)。5月8日,深圳發(fā)布《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,表示將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)。

  文件顯示,深圳今年居住用地計(jì)劃供應(yīng)293.2公頃,約占2035年住房計(jì)劃總量的25%,其中新增供應(yīng)129.2公頃,同比去年增加了一倍.

 

 
 
 
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