這個(gè)數(shù)據(jù)驗(yàn)證的辦法很簡(jiǎn)單，其實(shí)就是看看幾個(gè)大城市的數(shù)據(jù)，疊加數(shù)據(jù)來源。

從數(shù)據(jù)來源看，沒有任何機(jī)構(gòu)和企業(yè)和這個(gè)榜單有什么關(guān)系，看看最近很多人關(guān)注的北京房?jī)r(jià)，5月居然跌了，眾所周知，北京的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，看鏈家真實(shí)的比較靠譜。

北京5月二手房?jī)r(jià)格上漲了3%以上

5月北京二手房成交均價(jià)為62609元/平，環(huán)比明顯上漲，主要是由于高單價(jià)的西城區(qū)成交占比大幅提升，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長(zhǎng)到12%，帶動(dòng)全市均明顯上漲。剔除西城區(qū)因素，5月北京二手房成交均價(jià)上漲3%左右。

所以如果按照冰山指數(shù)這個(gè)口徑，其實(shí)北京應(yīng)該排名第一了。但實(shí)際這個(gè)數(shù)據(jù)中，居然是環(huán)比下調(diào)了，所以這個(gè)數(shù)據(jù)意義不大。也就是用來忽悠忽悠少數(shù)城市。

當(dāng)然，這個(gè)冰山指數(shù)影響不大，只是因?yàn)檫@次東莞相對(duì)敏感。但這個(gè)背后的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑，和統(tǒng)計(jì)辦法，事實(shí)上導(dǎo)致了最近全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萬人搖等多種奇葩事件！

1：房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的黑洞！

均價(jià)與房?jī)r(jià)混淆各種混亂

到目前公開場(chǎng)合可以看到的房?jī)r(jià)，其中政府官方公布的70大城市數(shù)據(jù)是指數(shù)，而其他各種機(jī)構(gòu)公布的基本都是均價(jià)，這就導(dǎo)致了均價(jià)并不代表房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

對(duì)于購(gòu)房者而言，均價(jià)沒有任何意義，特別是在市場(chǎng)分化的趨勢(shì)下。

最近上海發(fā)布政策，內(nèi)容其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是嚴(yán)管雙合同，從全國(guó)看，到目前也就少數(shù)的個(gè)別城市新建住宅簽約價(jià)格與過戶價(jià)格一致，全國(guó)的二手房與大部分城市的新建住宅，價(jià)格都是雙軌制。這種情況下：

除了交易雙方，其他人或政府居然都不掌握房?jī)r(jià)，也就是各路機(jī)構(gòu)特別是沒有參與交易的，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)居然都是假的。

另外從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，也存在著滯后的影響，一線城市可能滯后一個(gè)月，三四線可能滯后幾年的都有。這種情況下，成交量和成交價(jià)格都是假的，你建立在這個(gè)基礎(chǔ)上的分析預(yù)判還能對(duì)嗎？

2：限價(jià)下的房?jī)r(jià)黑洞！

從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)角度看，中國(guó)官方數(shù)據(jù)只有每個(gè)月的18日會(huì)發(fā)布前一個(gè)月的70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從實(shí)用角度看：70大城市基本都是一二線和小部分的三線城市，并不能代表全國(guó)數(shù)據(jù)，比如在2016年基本都是全面上漲，而且漲幅不小，但事實(shí)是很多三四線城市并不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

另外，從數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間看，18號(hào)時(shí)間太晚，在訊息飛速發(fā)展的今天，采集數(shù)據(jù)完全可以網(wǎng)絡(luò)化，巨大的時(shí)間差，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)意義有限。

數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的問題，即使是這70個(gè)城市的房?jī)r(jià)，其中公布的二手房與新建商品房住宅，也都來源網(wǎng)簽。

但簡(jiǎn)單的限價(jià)政策，只是為了避免房?jī)r(jià)上漲全國(guó)領(lǐng)先，并未配套其他限購(gòu)、限售、限貸，增加供應(yīng)等政策，單獨(dú)的限價(jià)只能導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。只能影響部分開發(fā)商雙合同，掩耳盜鈴，表面房?jī)r(jià)是降低了，平穩(wěn) ，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)依然在上漲。

限價(jià)只是房地產(chǎn)調(diào)控作用最小的一個(gè)辦法，目的是為了應(yīng)付上級(jí)調(diào)控的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。對(duì)于洛陽這樣的城市來說，穩(wěn)房?jī)r(jià)不應(yīng)該只是穩(wěn)房?jī)r(jià)數(shù)字，穩(wěn)市場(chǎng)不應(yīng)該只是穩(wěn)網(wǎng)簽?zāi)莻€(gè)價(jià)格數(shù)字。

房?jī)r(jià)上漲的原因很多，不增加供應(yīng)打擊投資需求，短期限制簽約導(dǎo)致的房?jī)r(jià)數(shù)字下調(diào)，對(duì)于市場(chǎng)來說，只能醞釀未來的暴漲。

從房地產(chǎn)調(diào)控看，住建部的原則是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)，從目前各地的調(diào)控政策看，更多還是穩(wěn)地價(jià)。有力的措施不多。對(duì)于洛陽這種掩耳盜鈴的限價(jià)，對(duì)于市場(chǎng)來說，影響非常小。

限價(jià)帶來的問題是，一二線城市已經(jīng)不可能再出貨值，推動(dòng)了越來越多的企業(yè)去三四線城市高周轉(zhuǎn)。而質(zhì)量問題已經(jīng)開始越來越多。

短期看，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，需要限價(jià)，但如果只限價(jià)，而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡。只能帶來市場(chǎng)的更大紊亂。

限價(jià)放大了部分房源與二手房的價(jià)格差，買到就賺錢，導(dǎo)致市場(chǎng)暗箱操作多，部分政策的搖號(hào)的確可以公平交易，但部分城市也出現(xiàn)了搖號(hào)政策本身執(zhí)行方面的問題。

因?yàn)檎?ldquo;限價(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，反正價(jià)格不能賣太高。但是周圍的二手房?jī)r(jià)格是無法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房?jī)r(jià)格隨著市場(chǎng)行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價(jià)格倒掛產(chǎn)生了。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：為什么說限價(jià)是無奈之舉，而且吐槽無用：

1：房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)不能共存，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定劑。限價(jià)是避免失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。

2：市場(chǎng)漲跌應(yīng)該是市場(chǎng)行為，限價(jià)是無奈下的政策，但如果只限價(jià)把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，但結(jié)果很可能是企業(yè)控制成本。這兩年將是這些年質(zhì)量最差的一批。

3：土地出讓的時(shí)候不限價(jià)，賣房的時(shí)候限價(jià)，的確帶來很多問題，地方政府依賴土地財(cái)政，舍不得土地出讓金。房地產(chǎn)去庫存。掩耳盜鈴的平穩(wěn)成交均價(jià)。限制高價(jià)盤網(wǎng)簽。

4：吐槽限價(jià)，背后其實(shí)是吐槽房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)上負(fù)責(zé)，只負(fù)責(zé)數(shù)字不漲，而不是房?jī)r(jià)不漲。

5：現(xiàn)在全國(guó)沒有一個(gè)公認(rèn)正確的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)都和老百姓(603883,股吧)切身體驗(yàn)不符合。實(shí)際5月份大部分城市房?jī)r(jià)都漲了，但到底誰漲的最多？不知道!