文/子木團(tuán)隊(duì)
昨天一個(gè)關(guān)注我3年的女讀者連夜找到我，跟我訴苦。
說(shuō)自己關(guān)注的城市，不到半年時(shí)間，房?jī)r(jià)平均漲了2-3千/平米，這個(gè)城市的人口并不多，產(chǎn)業(yè)也沒(méi)跟上來(lái)，但房?jī)r(jià)一直呈“階梯式”上漲，真的看不懂。
我問(wèn)，那你為什么還要關(guān)注它？
她說(shuō)，2年前買不起深圳的房子，就開(kāi)始關(guān)注這個(gè)城市，沒(méi)想到2年后深圳房?jī)r(jià)更是一騎絕塵，徹底與自己無(wú)緣。自己所有的希望只能被迫寄托在這個(gè)城市。
郁悶的是，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)也漲得都快買不起了，看著自己可憐的收入，每天焦慮得睡不著。
這個(gè)城市不用多說(shuō)，大家應(yīng)該都能猜得到，就是緊挨著深圳的惠州。我曾在2018年提醒她買過(guò)，又在2019年年底再次提醒，看到現(xiàn)在還在猶豫的她，讓人無(wú)奈。
的確，買房這件事情，其實(shí)非常考驗(yàn)個(gè)人眼光，如果你感覺(jué)你的收入趕不上房?jī)r(jià)增速，那就要想辦法提前入場(chǎng)，以發(fā)展的視角看待未來(lái)價(jià)值。
惠州雖然短期人口和產(chǎn)業(yè)跟不上，但它是深圳的超級(jí)衛(wèi)星城，五年一個(gè)樣，深圳外溢的住房需求足夠填滿市場(chǎng)鴻溝。
發(fā)展，只是時(shí)間問(wèn)題。
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我前幾天做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)近2個(gè)月，對(duì)于惠州購(gòu)房的咨詢量要比去年年底高2倍。當(dāng)下惠州的行情，已經(jīng)上升到大灣區(qū)第一梯隊(duì)。
準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，惠州的新一輪房?jī)r(jià)周期是從去年8月份開(kāi)始的。那時(shí)惠州市場(chǎng)成交出現(xiàn)高強(qiáng)度反彈，從月成交11175套新房直奔15357套，最終在2019年12月，深圳取消豪宅稅后沖到高峰，15665套。
一般情況，如果年前出現(xiàn)翹尾行情，年后必然緊跟小陽(yáng)春，這是樓市的鐵律。所以趁惠州成交上漲，房?jī)r(jià)還沒(méi)有反彈，我急忙寫了一篇文章，《這個(gè)城市出現(xiàn)了機(jī)會(huì)窗口》，提醒關(guān)注此地的讀者趕快上車。
次年開(kāi)年，突遇疫情爆發(fā)。全國(guó)樓市，無(wú)一例外陷入困境。那時(shí)候惠州開(kāi)發(fā)商頂不住周期開(kāi)始打折拋售，惠州之前的炒房客也開(kāi)始慌亂，紛紛掛牌銷售。
然而事實(shí)上，行情短暫沉底后，沒(méi)過(guò)一個(gè)月就掉頭而上，成交再次反彈，一路狂飆。
火熱場(chǎng)面，再次刷新了人們對(duì)惠州的認(rèn)知，這次不再是成交量的增長(zhǎng)，而是房?jī)r(jià)。
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數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年上半年惠州新房成交共計(jì)55781套，成交均價(jià)為12203元/平米，同比去年上漲8.77%。
惠州太大，單看整體漲幅，其實(shí)并不算太大。但如果聚焦到與深圳關(guān)聯(lián)的地段，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，惠州樓市行情有些“過(guò)分”了。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2019年年底到今年6月份，惠州臨深片區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度在2-3000元/平米之間，尤其是臨深熱門地段，發(fā)生跳價(jià)行情。
（黑色圓點(diǎn)為臨深片區(qū)部分樓盤）
例如最近還未開(kāi)盤的豪宅玖御府，掛出29999元/平米的單價(jià)，距離3萬(wàn)只差1塊錢；臨深片區(qū)的榮佳國(guó)韻，備案價(jià)最高上調(diào)7000元/平米左右，樓盤單體漲幅高達(dá)50%；
大中華幸福城去年年底房?jī)r(jià)是14500/平米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到19000元/平米，半年上漲4500元/平米，下期的備案價(jià)直奔21000元/平米；
錦繡壹號(hào)此前售價(jià)在19000元/平米左右，預(yù)計(jì)要奔向23000元/平米～25000元/平米。
距離深圳坪山一腳油門的神盤龍光城，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)封盤，開(kāi)始捂盤惜售……
（臨深白云新城某樓盤）
前幾天我去幾個(gè)樓盤踩點(diǎn)，中午天氣很熱，但大多數(shù)樓盤購(gòu)房者卻是絡(luò)繹不絕，現(xiàn)象氛圍很是熱鬧。一個(gè)當(dāng)?shù)刭Y深地產(chǎn)朋友銷售透露，下一批產(chǎn)品的備案價(jià)都要上調(diào)2～3000元左右。
（臨深大亞灣西區(qū)某樓盤）
他給了我一份數(shù)據(jù)很重要。那就是今年惠州的購(gòu)房者，開(kāi)始從投資需求向剛性需求轉(zhuǎn)變，從各個(gè)樓盤的登記情況看，深圳剛需購(gòu)房者加速入場(chǎng)，占比可以達(dá)到60%多。
剛需入場(chǎng)會(huì)逐步夯實(shí)房?jī)r(jià)基礎(chǔ)，所以惠州的二手房房?jī)r(jià)也在同步上漲，較年前增長(zhǎng)2000元/平米左右，縮小了和新房之間的價(jià)差。一旦二手房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，那么惠州的價(jià)值就坐穩(wěn)了。
那么到底是什么，給了惠州近半年房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲的勇氣？
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其實(shí)在2015年之前，人們對(duì)惠州還沒(méi)有任何印象。但在2017年之后，惠州就開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在各大新聞媒體上。為什么呢？
一句話，“臨深房?jī)r(jià)最低的超級(jí)衛(wèi)星城”。
我們知道，深圳地方小，對(duì)人才引入從來(lái)不「克制」。作為一線經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，大灣區(qū)的核心，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)面臨長(zhǎng)期”供需失衡“問(wèn)題，同時(shí)，房子的稀缺性會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
當(dāng)深圳再也裝不下更多年輕人的時(shí)候，必然要找到一個(gè)地方來(lái)承接城市人口的居住需求，不然爆發(fā)的大城市病會(huì)拖垮整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
而這個(gè)地方，向北可以是東莞，向東就是惠州。
目前東莞臨深片區(qū)，例如鳳崗、塘廈以及松山湖，房?jī)r(jià)目前已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)多/平米，依然高惠州一個(gè)段位，所以惠州就成了性價(jià)比最高的”剛需接駁地“。
這個(gè)概念簡(jiǎn)單粗暴，相信大家都能深諳其理。
深圳這幾年都在想方設(shè)法連接惠州價(jià)值，例如之前開(kāi)通的贛深高鐵，規(guī)劃的14號(hào)地鐵延長(zhǎng)線，以及已經(jīng)落地的深大城際鐵路。
6月10日，深圳市城市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心公布了《關(guān)于深圳至大亞灣城際鐵路工程可行性研究社會(huì)穩(wěn)定分析專題研究的公示》《新建深圳至深汕合作區(qū)鐵路工程社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析公眾參與信息公示》。
具體內(nèi)容就是深圳要規(guī)劃一條連接惠州大灣區(qū)的城際鐵路，從寶安機(jī)場(chǎng)T4站至惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，途經(jīng)深圳市寶安區(qū)、龍華區(qū)、龍崗區(qū)、坪山區(qū)、惠州市大亞灣地區(qū)。深大城際全線擬設(shè)13座車站，線路全長(zhǎng)86.83km。
如果三條鐵路全部投入使用，深圳到惠州的時(shí)間將會(huì)縮短至30～60分鐘之間，惠州作為深圳住房需求承載地的價(jià)值就會(huì)被激發(fā)出來(lái)。
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最近很多想買惠州房子的購(gòu)房者都在問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在惠州的房子還值得買(300785,股吧)嗎？
實(shí)話講，相對(duì)于去年還未漲起來(lái)每平米1萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在部分樓盤的房?jī)r(jià)有些「過(guò)分」了，例如前文提到的幾個(gè)樓盤，房?jī)r(jià)一夜之間跳漲50%。
但相對(duì)于目前惠州的超級(jí)衛(wèi)星城身份，這個(gè)房?jī)r(jià)尚還處于價(jià)值洼地。畢竟在整個(gè)大灣區(qū)，也找不到這么低價(jià)的土壤。而且深圳馬上就要40年大慶，大概率有一波政策大禮包出臺(tái)。
很多人都在對(duì)賭惠州部分地區(qū)會(huì)劃歸深圳。至于深圳能不能擴(kuò)容，這存在地方之間的博弈問(wèn)題，我們也不好揣測(cè)，但政策禮包里，一定有利好深圳向周邊城市延伸的內(nèi)容，間接利好惠州房地產(chǎn)價(jià)值。
但要注意的是，惠州雖然目前市場(chǎng)火熱，我們依然要保持清晰的頭腦?；葜莘孔淤u得好，但面積大，而且?guī)齑嬉膊恍?，是典型的分化型市?chǎng)，價(jià)值只聚焦在「核心地段」。
所以在購(gòu)房上，如果考慮投資屬性，一定要謹(jǐn)慎為之。
也就是說(shuō)，惠州買房，務(wù)必按照我們之前的價(jià)值判斷買，其他不做考慮，之前重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)投資地段目前價(jià)格都起來(lái)了，這里我再重復(fù)一下：
第一梯隊(duì)：惠陽(yáng)臨深片區(qū)、白云新城板塊
第二梯隊(duì)：大亞灣西區(qū)、南站新城板塊
第三梯隊(duì)：惠城金山新城、高鐵北站、仲愷中心片區(qū)
一般情況下，我每天在研究抄底，而不太建議追漲。但這幾天，很多讀者堅(jiān)持讓我?guī)退麄內(nèi)セ葜輰ふ覚C(jī)會(huì)，實(shí)在是漲得害怕。
于是前幾天響應(yīng)粉絲需求，特地去考察了一圈。
有意思的是，發(fā)現(xiàn)惠州一些優(yōu)質(zhì)地段的房子價(jià)格，還沒(méi)來(lái)得及上漲，價(jià)值還沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)，可以深度挖掘。這部分房子的價(jià)值，有上漲空間，在未來(lái)跑通脹沒(méi)有任何問(wèn)題。當(dāng)然還挖掘到一些價(jià)值二手筍盤。
大家可以去看看，惠州的機(jī)會(huì)真的已經(jīng)不多了。
