近日公布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,長沙站上了“C位”(核心位置):在2019年GDP總量排名20強(qiáng)城市中,2020年上半年長沙以2.2%的GDP增速位列第一。與此同時,7月份一則“深圳住建局前往長沙取經(jīng)”的消息,又引發(fā)各地對長沙低房價的熱議。長沙,能否成為一個不靠土地財政發(fā)展經(jīng)濟(jì)的樣本?
深圳大學(xué)博士后楊海波在接受記者采訪時表示,低房價吸引人才、產(chǎn)業(yè)集群推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這是長沙未來發(fā)展的主要邏輯。人是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本,“人才是第一資源”,只要長沙保持“房價洼地”的穩(wěn)定預(yù)期,人才會源源不斷流向長沙。同時,低房價和低租金也會吸引大批企業(yè)遷入,尤其要承接住珠三角、長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,未來可期。
截至目前,深圳、杭州、南京、東莞、寧波等2020年上半年樓市火熱的城市,無一例外都加碼了樓市調(diào)控。有長期關(guān)注房地產(chǎn)政策走向的人士向記者表示,大城市樓市調(diào)控趨“長沙化”,或為時不遠(yuǎn)。
長沙人的“小確幸”
“我們是省會城市里房價最低的城市嘛!壓力沒那么大。”
“房價還好,我才工作幾年,就稀里糊涂地把房貸還完了。”
“以前在深圳首付的錢,回長沙全款買了個房。”
“舒適,果斷回長沙后,兩年時間房子妻子孩子車子都有了。”
……
接受證券時報記者采訪的長沙市民,對長沙的房價普遍感到壓力不大,比較舒適。
中房協(xié)與禧泰數(shù)據(jù)合作發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,長沙房價均價剛剛1萬元出頭。這個價格放在全國來說,實屬親民。目前全國房價過萬的城市超過70座,浙江省所有地級市房價已全部過萬元。如果放在中部省會城市來看,也是最低。武漢均價接近1.9萬元,合肥均價1.65萬元,鄭州均價1.43萬元,南昌1.28萬元。
與之相對應(yīng),長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭不錯。近日出爐的2020年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示,長沙上半年GDP增速2.2%,位居2019年GDP過萬億城市增速排行榜第一名。這并非偶然,2019年全國有17個城市GDP過萬億,當(dāng)時長沙以8.1%的GDP實際增速,排名萬億俱樂部第一。
房價低、GDP增速亮眼,這是許多地方政府羨慕的發(fā)展模式。那么,長沙的增長動力來自何方?第二產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁是關(guān)鍵。根據(jù)“長沙發(fā)布”公布的信息,今年上半年,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.9%,比1~5月提升1.2個百分點,比一季度提升2.3個百分點;全市高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%,高于規(guī)模以上工業(yè)增加值增速16.2個百分點。
固定資產(chǎn)投資增長較快也是一大亮點。上半年長沙固定資產(chǎn)投資增長4%,其中5000萬元以上項目、億元以上新開工項目完成投資分別增長29.2%和58.5%。同時,上半年該市全體居民人均可支配收入25777元,同比增長4.8%,比一季度提升3個百分點。
占據(jù)宜居宜業(yè)優(yōu)勢的長沙,連續(xù)12年入選中國“最具幸福感城市”,且躋身2020年網(wǎng)紅城市全國八強(qiáng),名列中部第一。
樓市調(diào)控的“長沙化”
從深圳到長沙,高鐵不過3小時左右,每天對開50多趟列車,交通非常便利。7月8日,深圳住建局一行10人,前往長沙住建局交流房地產(chǎn)市場管理經(jīng)驗。
縱觀長沙的樓市調(diào)控,也是一個不斷“打補(bǔ)丁”的過程。自2017年開始,為了遏制房價過快上漲,恢復(fù)房地產(chǎn)市場秩序,長沙先后打響“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”、“反炒房攻堅戰(zhàn)”,相繼出臺“3·18”、“5·20”、“9·23”系列調(diào)控政策和“6·25反炒房”九條措施,從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面打出樓市調(diào)控“組合拳”,全面堵塞投機(jī)炒房通道。
目前, 長沙的限購和限售政策是:本地單身戶籍或非本地戶籍家庭,限購1套商品住宅;已婚以家庭為單位限購2套,且取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第二套;外地戶口需連續(xù)繳納24個月社保或個人所得稅方可限購1套。限售方面,居民4年限售,企業(yè)5年限售。
此外,長沙通過大量供應(yīng)土地,杜絕人為制造短缺。從2015年到2019年,長沙土地供應(yīng)面積接近9000萬平方米,僅2019年就供應(yīng)了2600多萬平方米。
一家頭部地產(chǎn)商的長沙銷售處負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者,在調(diào)控之前,他們項目接觸的外地客戶較多。調(diào)控后外地客戶因無法解決購房資格,再加上4年后才能交易,投資客已經(jīng)很少了,基本上以剛需為主。他看好長沙樓市的發(fā)展?jié)摿?,新的土地拍賣價格一直在上漲,限價在逐步抬高,長期來講,房價會與長沙城市地位匹配。
記者從長沙多個地產(chǎn)中介處得知,目前長沙二手房市場低迷,購房客戶主體是非長沙戶籍,但在長沙工作的剛需自住客,尤以湖南省內(nèi)其他地市人員居多。
數(shù)據(jù)也佐證了這一點。長沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示,今年1~5月,長沙本市戶籍購房者占比70.03%,本省其他市州購房者占比26.82%,外省購房者占比3.15%;首次置業(yè)者占比81.99%。
深圳與長沙,代表中國樓市的兩極。今年一季度,易居研究院曾發(fā)布報告稱,2019年,在其測算的50個城市中,房價收入比中位數(shù)為13.3;深圳最高,達(dá)到35.2;長沙最低,僅6.4。長沙人不吃不喝6.4年可買房,深圳人則需要35.2年。
長沙做對了什么?
為什么長沙不依靠土地財政,能成為GDP過萬億的城市呢?
楊海波認(rèn)為,一是長沙呈現(xiàn)出多中心的發(fā)展態(tài)勢,因而無法形成大面積的高房價區(qū)域;二是長沙的勞動密集型產(chǎn)業(yè)較少,導(dǎo)致長沙的省內(nèi)吸引力不如其他省會城市,而且湖南人去珠三角就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的多;三是房源供給跟得上需求;四是長沙的第三產(chǎn)業(yè)占比較大,能提供充足的財源;五是長沙市政府主動作為,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位。
在樓市調(diào)控上,長沙做對了什么?楊海波表示,一是合理、科學(xué)、高效地制定政策,在大量的調(diào)研與反饋中形成了有利于長沙長遠(yuǎn)發(fā)展的調(diào)控政策;二是把控土地出讓環(huán)節(jié),比如在試點地塊采取“熔斷+搖號”的限價機(jī)制;三是在打擊“炒房”的同時,有效提供房源供給;四是保持政策戰(zhàn)略定力,形成在長沙不能炒房的預(yù)期。
證券時報記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),長沙市民對于炒房并不熱衷,“不漲不跌,沒什么好說的”。沒有嘗過房產(chǎn)價值飆升的甜頭,所以沒有投資買房的意識。
80后劉順是土生土長的長沙人,父母買了3套房,父母自住1套,1套出租,還有1套是父母給他買的婚房,170多平方米。“都是一次性付款,我們不習(xí)慣按揭。”劉順是專車司機(jī),太太在醫(yī)院上班,收入比他略高,而且穩(wěn)定,他們家庭名下只有1套房產(chǎn),按照長沙的政策,可以再買1套房。
“我老婆想買,因為她想把公積金用起來,說她們醫(yī)院的小姑娘都買房,我不同意,人家小姑娘買房可能是她們沒有房,咱家有3套房,還買什么房呢?”劉順覺得沒必要買房,“我們家那套70多平方米的小房子,租出去1個月才收2000元,沒什么錢賺。”