作為全國房地產(chǎn)市場走勢的風向標，深圳一向“虹吸”全國的投資資金。樓市熱度高漲，加上之前由于限購政策較為寬松，吸引了大量投資資金從全國各地涌進深圳樓市。為落實“房住不炒”的導向，升級調(diào)控的“深八條”出臺，隨之，有不少人失去了在深圳的買房資格。那么，這部分購房需求將何去何從？
購房資格失之交臂，“得再等三年才能買”
作為一位即將落戶的新深圳人，張凱（化名）的買房計劃被“深八條”打亂了。
今年6月，張凱從天津一家公司離職，一個人來到深圳的另一家公司任職。同時，他也計劃在深圳置業(yè)買房，將媳婦、孩子接過來。“只要再等幾個月，我的深圳落戶就可以辦好了，所以那時候我想購房資格肯定沒問題，就馬上開啟了看房模式。”張凱說，但他發(fā)現(xiàn)，預算1000萬在深圳買房，地段、學位、配套、舒適度無法完全兼顧，必須要有所取舍。
沒想到的是，正在張凱猶豫糾結期間，7月15日，“深八條”出臺，引起各界轟動。其中，最為嚴厲的一條政策是調(diào)整商品住房限購年限：在深圳落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房；對于夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。
對于還有幾個月就能落戶深圳的張凱來說，唾手可得的購房資格就這樣失之交臂了，必須得落戶3年后才能買房，“深圳暫時買不了了，我只能重新考慮置業(yè)計劃”。
事實上，在業(yè)內(nèi)人士看來，“深八條”的出臺并不意外。今年上半年，深圳樓市頻頻出現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，二手住宅過戶套數(shù)在6月突破萬套，為2016年4月以來的首次。彼時，像張凱一樣焦慮看房、著急“上車”的年輕人，成為了深圳樓市狂飆的一大注腳，“5月、6月期間，身邊一些朋友都在換房，就怕太快，再不出手就換不起房了。”深圳一業(yè)內(nèi)人士向新京報記者這樣感嘆。
與此同時，隨著樓市熱度高漲，加上之前限購政策較為寬松，也吸引了大量投資資金從全國各地涌進深圳。為落實“房住不炒”的導向，深圳調(diào)控“靴子”終于落地，為過熱的樓市踩下剎車。
對于“深八條”及其細則，易居研究院副院長楊紅旭這樣評價稱，“深圳出臺了限購、限貸、稅收、普通住宅標準、新盤開盤監(jiān)管等一攬子措施，可以看出，調(diào)控力度較大。”
調(diào)控升級之下，深圳購房需求溢出效應顯現(xiàn)
對于張凱而言，在明確自己暫時無法獲得深圳購房資格后，他將目標轉向廣州、東莞和珠海，“還是準備重新進行資產(chǎn)配置”。
有這一想法的，并非張凱一人。據(jù)業(yè)內(nèi)觀察，深圳限購令下，有三類人群（資金）向深圳周邊外溢：失去購房資格的深圳客；因深圳房價高企，不得不轉移至周邊城市置業(yè)的深圳客；虹吸至深圳的全國投資資金，被限購卡住后向外溢出?；诖耍瑥V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年下半年，深圳周邊區(qū)域樓市會好于深圳。
“惠州和東莞是深圳外溢需求受惠城市的首選。”李宇嘉如此判斷。
持相關看法的，還有中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓，“第一是東莞，第二是惠州。”之所以如此判斷，其理由在于：東莞、惠州是深莞惠大都市圈的核心城市，且距離深圳非常近，屬交通、產(chǎn)業(yè)、人流、物流最先能輻射到的兩大城市。
站在房企的角度，奧園集團相關人士表示，“從目前中介推售信息看，東莞是最大受益城市，其次是臨深的莞惠區(qū)域。不過，東莞價格已推高太多，尤其是東莞城區(qū)和松山湖、臨深區(qū)域。而對于惠州，目前價格還比較低，利好惠州，尤其是高鐵、城軌到達區(qū)域，價格升溫明顯。”
卓越集團方面亦表示，近鄰深圳的幾座城市，特別是惠州臨深惠陽、大亞灣，東莞鳳崗、虎門、松湖、塘廈，深中通道附近翠亨、唐家，以及廣州南沙等區(qū)域迎來一波發(fā)展機會。
“受需求外溢利好，有利于促進東莞、惠州、廣州、中山這四座城市樓市回暖，提升房價上漲預期，刺激土地市場火熱。”謝逸楓稱。
不過，在業(yè)內(nèi)看來，即便深圳限購，不管是開發(fā)商還是購房者，依然堅定看好深圳樓市的發(fā)展，“包括深圳外溢至周邊城市買房的，實際上更看好的也還是深圳。”業(yè)內(nèi)人士稱。
在房企層面，新京報記者了解到，多家深耕粵港澳區(qū)域的房企表示，還會堅定地在深圳拿地，“該拿的地，還是會拿的。”比如卓越集團就表示，目前企業(yè)營銷節(jié)奏的大戰(zhàn)略不會變化，因為目前粵港澳大灣區(qū)的市場基本上還保持穩(wěn)定狀態(tài)，但會根據(jù)市場情況進行小幅調(diào)整。
受影響最大的東莞，緊跟深圳腳步升級限購
說起深圳的“鄰居”，東莞是繞不開的城市。與惠州相比，東莞臨深要比惠州臨深區(qū)位好很多，以鳳崗為例，其版圖直入深圳腹地，比深圳某些地方離深圳主城區(qū)還要近。因此，東莞樓市受深圳樓市影響十分明顯。
李宇嘉分析指出，東莞可分為三個市場，靠近深圳的幾個鎮(zhèn)，包括長安、鳳崗、塘廈、黃江及松山湖區(qū)域成交量較大，占東莞樓市整體成交量的1/3以上，此外就是中心城區(qū)和臨廣地區(qū)。其中，由于廣州本身市場供應量較大，市場也很平穩(wěn)，并不存在廣州需求外溢到東莞的問題。
在李宇嘉看來，在外溢需求中，東莞臨深片區(qū)的塘廈、鳳崗以及松湖片區(qū)，很多人購買后會選擇自住，而其他絕大部分區(qū)域，外溢需求購買后可能不會去居住，“有可能是覺得新一輪樓市發(fā)展機會來了，表面上看是第一套，但事實上還是投資需求。”
縱觀東莞近年來樓市的發(fā)展，深圳客是支撐其發(fā)展的一支重要力量。實際上，深圳樓市今年成交量持續(xù)上行，也帶動了東莞樓市快速回暖。
新京報記者了解到，自去年10月，成交單價破4萬元后，今年5月底，東莞松山湖片區(qū)部分新盤，單價突破5萬元。鄰近松山湖的東莞寮步鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)的部分新盤，價格也從去年底的2.8萬元/平方米上漲至3.5萬元/平方米左右；二手房也不例外，臨深片區(qū)二手房近三個月，有些成交均價漲至近3萬元/平方米。
據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，6月份是東莞樓市當之無愧的“成交月”，6月東莞一手住宅網(wǎng)簽7050套，達到近半年頂峰，成交均價也比1月上漲了5%。其中，東南臨深片區(qū)在多年沉寂后，今年出現(xiàn)大爆發(fā)，尤其是塘廈鎮(zhèn)，連續(xù)多周網(wǎng)簽量領先。此外，二手房方面，東南臨深片區(qū)也成為“扛把子”，成交均價為22518元/平方米，環(huán)比上漲7.9%，為東莞六大片區(qū)成交價最高的片區(qū)。
在此背景下，7月25日凌晨，東莞發(fā)布“史上最嚴”購房新政。通知明確，新政后購買的房子，需要取得產(chǎn)權證滿3年方可交易；非東莞戶籍全面限購，無論是買新房還是二手房，至少需要1年社保才能在東莞買房；家庭名下有兩套房的，將不能再買房。
這意味著，一覺醒來，包括張凱在內(nèi)，一大撥人又失去了東莞買房資格，“深圳買不了，東莞也買不了！”
“外來力量”助推南沙樓市
在得知東莞限購升級后，張凱在準備先租房居住的同時，又開始考慮到廣州南沙買房。
這個夏天，廣州南沙出乎意料地火了。7月18日，廣州恒大陽光半島開放銷售中心，吸引了大批深圳人到場。據(jù)當?shù)孛襟w援引資深置業(yè)顧問說法稱，“最近南沙看房團中，深圳客明顯增多，而且客戶的猶豫期普遍非常短，基本上看好了就買。”
南沙位于廣州最南端，與深圳、中山、東莞隔灣相望。“不少人看重南沙，是因為南沙和前海、橫琴一樣屬國家級自貿(mào)區(qū)。也有傳聞稱，廣州南沙將打造成深圳的南山。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“未來，隨著深中通道等各類軌道交通、公路的建設，南沙至廣州中心區(qū)、中山、深圳的距離都將進一步拉近，而目前南沙房價相比前海、橫琴，其性價比還是比較高的。”
機構數(shù)據(jù)也顯示，自深圳“7·15”及東莞“7·25”樓市新政出臺，部分深莞客戶外溢至廣州南沙。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，近四周廣州南沙一手住宅網(wǎng)簽量連漲3周，上周更是突破400套，排名僅次于全市第一名的增城區(qū)。據(jù)業(yè)內(nèi)觀察，南沙部分新房項目如黃閣板塊的金瑞美秀花園等，備受深莞客戶關注，近兩周成交客戶中50%來自深圳，有30%來自東莞，購房人群以剛需和投資為主。
在外來力量的支撐下，廣州南沙樓市成交表現(xiàn)不俗。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，今年上半年，廣州一手住宅網(wǎng)簽33095套，創(chuàng)近5年新低，但其中南沙依然發(fā)揮穩(wěn)定，共計網(wǎng)簽4603套。在二手房方面，上半年廣州二手住宅掛牌價格為2.96萬元/平方米，同比下跌5.2%，而南沙區(qū)均價為2.27萬元/平方米，同比上漲2.27%。
不過，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進提醒，相對于廣州城區(qū)，南沙目前價格雖處于低位，但熱度甚高，且南沙也是自貿(mào)區(qū)，若大量深圳客外溢至廣州南沙，造成房價上揚，引起市場紊亂和預期不穩(wěn)定，那么，限購升級的概率也將隨之增大。
