盡管表述上顯得頗為謹(jǐn)慎,但在上半年疫情的影響下,奧園還是為投資者拿出了一份差強(qiáng)人意的成績(jī)單,為達(dá)成全年目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。
報(bào)告期內(nèi),奧園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為282.4億元,同比增長(zhǎng)19%;毛利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)82.8億元,同比增長(zhǎng)18%;核心凈利潤(rùn)為28.3億元,同比增長(zhǎng)14%,核心凈利潤(rùn)率10%;股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為24.5億元,同比增長(zhǎng)21%,股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)率8.7%。
同時(shí),奧園在前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)物業(yè)合同銷售約604.2億元,已經(jīng)完成全年銷售額目標(biāo)1332億元的46%。中國奧園執(zhí)行董事、營(yíng)運(yùn)總裁馬軍表示,公司下半年銷售貨值達(dá)1700億元,有信心完成全年銷售目標(biāo)。
凈負(fù)債率在目標(biāo)線下
半年度業(yè)績(jī)盡管保持住了向上的態(tài)勢(shì),相較過往,奧園的部分業(yè)績(jī)指標(biāo)也出現(xiàn)了減弱的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示,2017年-2019年間,奧園的營(yíng)收同比增速均保持在60%以上,高于今年上半年逾19%的增速;上半年29.3%的毛利率也較上年同期微降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
在物業(yè)銷售方面,奧園前6個(gè)月的合約銷售額共約508.7億元,較2019年同期下滑約5.15%。不過,奧園7月單月以95.5億元的成績(jī)將前7個(gè)月的銷售額提高至604.2億元,同比微增約0.23%。
對(duì)于下半年目標(biāo)的推進(jìn),奧園管理層表示,“全年有2200億元的可售資源,按較為保守的60%去化率計(jì)算,有信心完成全年目標(biāo)。”
凈負(fù)債率方面,數(shù)據(jù)顯示,截至6月末,奧園的凈負(fù)債率約為79.8%,同比上漲15.6個(gè)百分點(diǎn)。奧園管理層表示,公司內(nèi)部對(duì)凈負(fù)債率并未設(shè)定嚴(yán)格的要求,“有些機(jī)構(gòu)會(huì)有以90%來約束,我們覺得80%左右是個(gè)比較合理的水平,(目前的凈負(fù)債率)在公司的目標(biāo)線下”。
此外,奧園的有息負(fù)債達(dá)到1030.5億元,其中短期負(fù)債約為475億元,占比約為46%。奧園管理層表示,公司下半年到期的債務(wù)約200多億元,截至6月底,其現(xiàn)金余額約694億元,同時(shí)尚未使用的授信余額約943億元,短債壓力不大。
未來三五年項(xiàng)目和貨值翻番
今年上半年,土地市場(chǎng)的火熱吸引了眾多房企的視線,平素里傾向于收并購的奧園也頻繁出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。
據(jù)披露,奧園今年上半年通過招掛拍方式獲取的土儲(chǔ)占比達(dá)30%,相比2019年末的19%有明顯增加。同時(shí),奧園還在上半年拿下了京漢股份29.99%股份,成為其單一最大股東并取得其控制權(quán),由此獲得約120萬平米的土儲(chǔ)。
報(bào)告期內(nèi),奧園通過多元化的拿地方式新增項(xiàng)目44個(gè),新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米(收并購項(xiàng)目占63%),新增可售貨值約832億元。
截至6月末,奧園的土儲(chǔ)總建筑面積達(dá)到約4874萬平方米,權(quán)益占比78%,總貨值約5015億元;同時(shí),其共擁有逾50個(gè)不同階段的舊改項(xiàng)目,預(yù)計(jì)額外貢獻(xiàn)可售資源約6587億元,其中粵港澳大灣區(qū)占95%。由此計(jì),奧園計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值達(dá)到約11602億元,可滿足未來四至五年的發(fā)展。
盡管目前總體土儲(chǔ)豐富,奧園未來仍有納儲(chǔ)的需求。
“當(dāng)前整體的土地儲(chǔ)備是一萬多億,但今年下半年還是要按固定預(yù)算對(duì)優(yōu)質(zhì)土地進(jìn)行合理吸納。”奧園管理層坦言,“舊改項(xiàng)目整體的推進(jìn)節(jié)奏會(huì)有變數(shù),所以在收并購、招拍掛方面,拿地需求仍然存在。”
馬軍表示,未來會(huì)對(duì)具備豐富土地的公司和資產(chǎn)包進(jìn)行長(zhǎng)期密切的跟蹤。此外,招拍掛的占比將會(huì)有所降低。
就下半年拿地計(jì)劃,奧園管理層表示,今年拿地金額將會(huì)控制在350億-400億元,下半年拿地重點(diǎn)會(huì)放在珠三角、長(zhǎng)三角,以及中西部核心城市,預(yù)計(jì)未來三五年項(xiàng)目和貨值會(huì)翻一番。