近年來，隨著中央調(diào)控房地產(chǎn)政策的深入執(zhí)行以及“房住不炒”觀念深入人心，關(guān)于中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展模式探討又進(jìn)入了“白熱化”。隨著商品房預(yù)售制度的優(yōu)勢作用愈漸薄弱，相應(yīng)的弊端日漸突出，市場上關(guān)于取消房地產(chǎn)預(yù)售制的聲音也逐漸放大，甚至有個別省市提出了預(yù)售證改革方案。
2018年福建住建委要求福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件。廣東嘗試改革商品房預(yù)售制，在深圳龍華金茂府試點現(xiàn)房銷售項目。合肥市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行現(xiàn)房銷售。今年3月份海南也出臺樓市新政，發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，其中明確提出“新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度”。
目前，國際社會上較為常見的商品房銷售模式為預(yù)售與現(xiàn)售兩種。預(yù)售，即開發(fā)商在商品房竣工之前將正在建設(shè)中的房子預(yù)先出售給購房之人?，F(xiàn)售，即一手交錢一手交“房”，現(xiàn)售之“房”按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
順應(yīng)市場對商品房預(yù)售制的熱議狂潮，本文將從項目、房地產(chǎn)開發(fā)公司以及房地產(chǎn)行業(yè)三個層面對于商品房預(yù)售制進(jìn)行探討。在筆者看來，取消預(yù)售制會對現(xiàn)有中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的沖擊。
預(yù)售制的初衷：緩解住宅嚴(yán)重短缺
改革開放初期，國內(nèi)住宅面臨嚴(yán)重短缺的困境，商品房市場不成熟，除了銀行貸款之外缺乏充足有效的融資渠道。1994年內(nèi)地從香港引進(jìn)商品房預(yù)售制度，其后20多年間對我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展起到了巨大的推動作用，解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。
根據(jù)各地方房管局上報國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。
商品房預(yù)售制在眾多方面都發(fā)揮了積極作用，例如解決了商品房建設(shè)資金不足問題，加快資金周轉(zhuǎn)，提升了項目IRR(Internal Rate of Return，內(nèi)部收益率 )，進(jìn)一步推動企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而提升股東收益率等。
另一方面，我們也要看到商品房預(yù)售制度存在諸多不足之處，現(xiàn)實中常常發(fā)生無良開發(fā)商提前收取房款后卷款跑路、預(yù)售承諾與交房不符等誠信缺失情況，給社會帶來了負(fù)面影響。2018年年初石家莊一個名為宇坤·椿萱苑樓盤項目，開發(fā)商河北杰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在與消費(fèi)者簽訂購房協(xié)議，購房者支付30%預(yù)收款之后，竟卷款逃走，使得購房者因此遭受了不小的損失。
項目層面影響：利潤提升、推動稅制變革
從項目層面來看，現(xiàn)房銷售取代預(yù)售制無疑會使現(xiàn)金流歸正周期延長，降低項目IRR，下面筆者將以構(gòu)建模型的方式來直觀闡述現(xiàn)售與預(yù)售之間的差異：在不考慮融資的情況下，一個10萬方的住宅項目，在2020年1月份取地，3月份開工。測算前提如下：
預(yù)售制下可以在當(dāng)年5月開始銷售，現(xiàn)售制則在封頂后(2021年9月)才能銷售。假設(shè)現(xiàn)售制下，單價提升了5%，財務(wù)最終表現(xiàn)如下：
通過以上數(shù)據(jù)對比，可以看出現(xiàn)售制下雖然對項目利潤(凈利率)有所提升，但項目的整體回正周期拉長一倍，IRR降低很大幅度，凈現(xiàn)值甚至為負(fù)值。凈現(xiàn)值是一項投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項目投資成本之間的差值。
預(yù)售制的取消也會對現(xiàn)有稅金預(yù)繳制度帶來一定變革，對稅費(fèi)的影響是雙向的。
不利影響體現(xiàn)在，現(xiàn)售制下會獲取總包方大量的工程款增值稅專用發(fā)票，造成開發(fā)商待抵扣進(jìn)項稅“堆積”，進(jìn)而加劇資金占用。有利影響體現(xiàn)在，預(yù)售制下多采用“預(yù)繳稅金”的方式納稅，該種方式會導(dǎo)致與房地產(chǎn)最后清算稅金存在較大差異，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)局的“稅金博弈”，目前市場上關(guān)于此點的爭議很多。而現(xiàn)售制下單方成本已基本核算完畢，可以嘗試用清算口徑計算稅金，這將有效改善預(yù)繳與清算差異較大的局面。降低爭議點。
公司層面影響：考驗融資能力
從公司層面來看，由于預(yù)售制的存在使得房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開建期間就可收到購房者的預(yù)交房款，從而能夠運(yùn)用這部分資金來支付工程款或是購置土地，充分發(fā)揮資金杠桿效率。如果取消預(yù)售制勢必會對公司的融資管理能力、報表披露 、成本管控以及營銷管理提出更高的要求。
1、有房企將出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)前期資金投入巨大，所需資金主要來源于預(yù)售房款以及金融機(jī)構(gòu)貸款，但就目前情況來看監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資的管控將會愈加嚴(yán)格。
今年8月份住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和人民銀行召集的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會釋放出“三道紅線”的信號，將試點房企劃分為四檔并限制其有息負(fù)債年增長率，觸及全部三道紅線的房企列為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加，此舉意在對房地產(chǎn)金融實施更進(jìn)一步的審慎管理。
因此，在融資愈發(fā)困難的情況下，一旦取消預(yù)售制將會進(jìn)一步加重開發(fā)商的融資壓力，對于踩線房企而言甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。這也就對公司的融資能力以及與總包談判要求其墊資的能力等提出更高要求，誰的融資能力強(qiáng)，融資手段多，誰將立于不敗之地。
當(dāng)現(xiàn)售取代預(yù)售，再無預(yù)收房款可供開發(fā)商進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)時，對于“踩線”房企而言，如何在保證不進(jìn)一步增加負(fù)債規(guī)模的同時又能取得大筆融資成為重中之重。
房企應(yīng)該創(chuàng)新多樣化融資方式，而不再只是局限于通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債務(wù)融資，引入戰(zhàn)略投資者也不失為一種好的融資方式。以踩線兩道的陽光城為例，其通過引入泰康人壽保險有限責(zé)任公司成為戰(zhàn)略投資者融資超30億元。
而反觀一直以來主打高端產(chǎn)品的泰禾集團(tuán)，建造成本高、項目運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長使得企業(yè)在資金方面需求較大，而其又過度依賴于有息負(fù)債，2019年年報顯示，泰禾集團(tuán)負(fù)債總額1911億元，其中有息負(fù)債約為974億元，占比超50%。綜上種種都是導(dǎo)致泰禾集團(tuán)陷入當(dāng)前困境的重要因素。由此可以看出融資能力對于一家房企而言是非常重要的，當(dāng)取消預(yù)售制后這一點將表現(xiàn)得更加突出。
2、將沖擊過度依賴預(yù)售實現(xiàn)擴(kuò)張的房企
房地產(chǎn)開發(fā)周期一般在18至24個月不等，跨度較長且均超過一個會計年度。在無法預(yù)售的情況下，由于不存在預(yù)收款，并且在完工狀態(tài)下售房，房產(chǎn)賣出即可結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上即為資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模雙減小、資產(chǎn)負(fù)債率降低，損益表里也將不存在集中結(jié)轉(zhuǎn)的情形，盈利情況將會在更長一段時期表現(xiàn)較差，同時現(xiàn)金流量表也將會在一個會計年度內(nèi)存在經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)的情形，進(jìn)而使得報表整體表現(xiàn)不佳。
筆者同樣也以上模型測算，假設(shè)該地產(chǎn)開發(fā)公司在2020年初總資產(chǎn)規(guī)模40億，負(fù)債30億，凈資產(chǎn)10億，旗下只有一個待開發(fā)項目，筆者對比了預(yù)售制和現(xiàn)售制下，未來幾年的幾項財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)羅列如下：
通過對比分析發(fā)現(xiàn)，預(yù)售制下能迅速放大地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模，但隨后會出現(xiàn)回落，現(xiàn)售制下總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)增長速度平緩。
凈利潤方面，在預(yù)售制下由于能提前銷售，集中結(jié)轉(zhuǎn)，因此能夠比現(xiàn)售制下提早實現(xiàn)盈利。經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量方面，在現(xiàn)售制下由于前期無收款，所以負(fù)值會更大。
由此可以看出，預(yù)售制取消給房企帶來的影響將會最直觀的體現(xiàn)在財務(wù)報表上，這對于那些過度依賴商品房預(yù)售來實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的房企來說將是不小的沖擊。
3、房企將進(jìn)一步壓縮成本
當(dāng)現(xiàn)售代替預(yù)售，房產(chǎn)以完工狀態(tài)銷售時，由于無法獲得預(yù)收房款，使得房企很有可能無法如期支付工程款，在與總包談判延期支付工程款時，對方極有可能提出提高合同造價的要求，進(jìn)而導(dǎo)致項目單方成本的增加，而在“房住不炒”政策的把控下，房企又無法通過提高房價來彌補(bǔ)這部分成本的增加，綜合影響下將會壓縮項目利潤。這就要求企業(yè)提高自身成本管控能力，通過壓縮成本以及合理安排付款節(jié)點等方式來對成本進(jìn)行綜合把控。
4、口碑差的房企“原形畢露”
預(yù)售制下房企多是通過圖紙、沙盤、售樓員口述等來向消費(fèi)者介紹所售房產(chǎn)，而在現(xiàn)售制下房產(chǎn)將以最真實的面貌呈現(xiàn)給消費(fèi)者，如此看來這對于品牌形象好的開發(fā)商而言更有利，但那些口碑實力均差的開發(fā)商將會“原形畢露”。
然而現(xiàn)實是實力再強(qiáng)大的房企也會存在交房與宣傳不符的情況，以碧桂園為例，其在2020中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜上排名第三，實力不可謂不強(qiáng)大，但依然每年都會出現(xiàn)由于交房與宣傳不符而遭受投訴的情況。2018年其在江蘇的某小區(qū)遭業(yè)主投訴樣板間與實體房存在巨大差異，2019年又被鹽城一小區(qū)業(yè)主投訴交房與宣傳不符。而隨著預(yù)售制的取消將會對房企的營銷管理提出更高的要求，杜絕虛假夸大的宣傳，同時也督促房企提高建房質(zhì)量，從而樹立良好的品牌形象。
進(jìn)一步綜合來看，預(yù)售制取消不僅會帶來開發(fā)周期延長、融資成本增加、資金使用效率降低、整體盈利表現(xiàn)較差等不利影響，還會導(dǎo)致股東權(quán)益報酬率下降，阻礙企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。
三、房地產(chǎn)行業(yè)層面：淘汰一批綜合實力較弱的中小房企
基于前文對項目及公司層面的分析，延伸至行業(yè)層面來看，預(yù)售制的取消短期內(nèi)將會降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤以及IRR，加速行業(yè)分化，使得實力較強(qiáng)的房企處于優(yōu)勢地位，進(jìn)而淘汰一批綜合實力較弱的中小房企，通過行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰的整合，使得土地、資金等稀缺資源能夠向優(yōu)質(zhì)房企傾斜進(jìn)一步完成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展格局的調(diào)整。
綜上所述，取消預(yù)售制是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)改革的一種可能，未來是否執(zhí)行取決于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的完成度，但未來不論如何改革，都應(yīng)該溫和穩(wěn)步的推進(jìn)，需要全國一盤棋，設(shè)立緩沖過渡期，避免中小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。同時要加強(qiáng)政府的引導(dǎo)作用。相信未來，行業(yè)一定能找到一條最適合自身的發(fā)展道路。
