全球住房市場會有較好走勢
2019年至2020年，全球住房市場幾乎未受到疫情的大幅沖擊，部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房市場甚至直接扭轉(zhuǎn)了頹勢。但是，這只是全球住房市場的整體趨勢，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體住房市場的分化非常顯著。
歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體成為此輪短周期中住房市場回升的“雙中心”，其余地區(qū)的住房市場普遍低迷。歐洲住房市場普遍走勢較好，德國、法國和英國這三個核心經(jīng)濟(jì)體均走向繁榮。北美洲的住房市場普遍呈繁榮趨勢，尤其是美國住房市場，住房價格指數(shù)增速呈急劇上升趨勢。亞洲地區(qū)除日本住房市場保持持續(xù)增長以及中亞部分國家取得意料之外的大幅上漲之外，大部分國家和地區(qū)呈低迷狀態(tài)。
2020年至2021年，預(yù)計(jì)全球住房市場仍然會有較好走勢，但是分化同樣會非常劇烈，呈現(xiàn)歐洲繁榮、北美高風(fēng)險，其他地區(qū)低迷的格局。除中國會有相對較好的表現(xiàn)之外，新興與發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體普遍失去資本與產(chǎn)業(yè)的支撐，導(dǎo)致住房市場陷入長期低迷狀態(tài)。（郭宏宇）
《中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告》：
預(yù)計(jì)2020年經(jīng)濟(jì)增長2.0%左右
疫情沖擊是導(dǎo)致2020年全球經(jīng)濟(jì)衰退的最主要原因。我國疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)成效顯著，疫情之后的經(jīng)濟(jì)增長快速恢復(fù)；就業(yè)比較充分，就業(yè)韌性總體較好；食品價格漲幅持續(xù)回落，核心物價走勢平穩(wěn)，CPI漲幅回落；總需求緊縮導(dǎo)致PPI走低；出口增長恢復(fù)，國際市場份額階段性上升，國際收支衰退性順差擴(kuò)大，官方儲備規(guī)模基本平穩(wěn)；財政收支平衡難度加大，社融貨幣增長加快，中美利差擴(kuò)大，金融市場信用分化明顯。
2021年需要關(guān)注以下問題：外部環(huán)境依然嚴(yán)峻復(fù)雜，疫情仍在惡化，疫苗的廣泛推廣還需時間考驗(yàn)，同時國際合作抗疫力度明顯不足。需求端恢復(fù)仍滯后于生產(chǎn)端，有效需求依然不足。財政收支平衡壓力加大，財政收支逆差擴(kuò)大，財政收支差額占GDP比重上升。金融領(lǐng)域風(fēng)險隱患較多，中小銀行風(fēng)險處置過程中的衍生影響?yīng)q存，企業(yè)債違約風(fēng)險暴露，部分銀行貸款不良率出現(xiàn)較快上升苗頭。
預(yù)計(jì)2020年四季度中國經(jīng)濟(jì)增長6.0%左右，全年經(jīng)濟(jì)增長2.0%左右。2021年中國經(jīng)濟(jì)增長8.5%左右。（汪紅駒）
《中國住房企業(yè)報告》：
應(yīng)警惕房企杠桿率問題
2020年，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量逆勢增長，向10萬家大關(guān)邁進(jìn)；房企間合作開發(fā)模式逐漸形成，權(quán)益銷售占比顯著下降；龍頭房企密切關(guān)注收并購市場，全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。房企融資和購地方面，融資規(guī)模增速呈現(xiàn)波動下降的趨勢、融資渠道多方面受阻；房企綜合融資成本微降，出現(xiàn)成本分化；地價增速明顯放緩，土地溢價率低位波動；受監(jiān)管新政影響，房企拿地行為也出現(xiàn)分化傾向。房企開發(fā)和銷售方面，商品房新開工與竣工面積增速逐漸走出疫情影響，降幅收窄；銷售額與銷售面積保持平穩(wěn)增長的趨勢，但市場整體去化壓力仍然較大。
當(dāng)前，住房企業(yè)仍面臨較多問題，杠桿率問題是重中之重。從滬深上市房企的核心財務(wù)指標(biāo)來看，2019年上市房企在資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)仍處于風(fēng)險較大的區(qū)間。
預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積增速逐漸放緩，銷售額小幅上漲?？⒐っ娣e恢復(fù)上升，新開工面積出現(xiàn)下滑。踩線房企積極爭取降檔，行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升。為此，建議房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)施穩(wěn)健經(jīng)營，把握開發(fā)節(jié)奏；把握產(chǎn)業(yè)趨勢，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運(yùn)營模式；提升企業(yè)創(chuàng)新能力，應(yīng)對“后開發(fā)時代”挑戰(zhàn)。（劉偉等）
《中國住房需求報告》：
住房需求主體行為向理性回歸
2020年住房銷售面積縮減后持續(xù)恢復(fù)，購房者觀望情緒濃厚。受疫情影響，住房需求釋放總體上“先抑后揚(yáng)”，全國商品住宅銷售面積累計(jì)同比增幅成“V”型反轉(zhuǎn)，銷售價格總體保持平穩(wěn)；城市與區(qū)域分化態(tài)勢延續(xù)，需求釋放的梯度差異明顯。一線城市存銷比呈現(xiàn)出總體下降趨勢，二線城市存銷比則總體相對平穩(wěn)；疫情助推改善型住房需求釋放，物業(yè)類型需求分化加劇；投資投機(jī)型購房需求總體上被有效遏制，但買漲殺跌的心理和市場觀望情緒仍十分濃厚；住房租賃價格漸趨回落，住房租賃市場分化態(tài)勢開始凸顯。
預(yù)計(jì)下一輪住房需求走勢仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的態(tài)勢。一方面，調(diào)控政策的力度和范圍將保持延續(xù)性，對市場預(yù)期將會起到進(jìn)一步穩(wěn)定抑制的效果。另一方面，未來剛性需求和改善型購房需求仍有進(jìn)一步釋放空間，租賃房需求的市場預(yù)期也將進(jìn)一步向好。
針對住房需求存在的問題，提出如下政策建議：保持限購限貸、限價限售政策的調(diào)控定力，夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任，完善央地監(jiān)測、預(yù)警與約談機(jī)制；統(tǒng)籌考慮新房和存量房市場運(yùn)行規(guī)律，進(jìn)一步提高限價限售政策的精準(zhǔn)度和協(xié)調(diào)性；充分利用稅收、金融等調(diào)控手段，提高投資投機(jī)型需求購房難度和持有成本，進(jìn)一步壓縮其獲利空間；積極拓寬投融資渠道，加大資金監(jiān)管力度。（李超）
《中國住房城市政府調(diào)控報告》：
穩(wěn)定樓市是地方政府唯一和最優(yōu)選擇
年初，為有效應(yīng)對疫情影響、最大限度降低疫情對房地產(chǎn)市場沖擊，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，地方政府從供需兩端密集出臺政策穩(wěn)預(yù)期、促發(fā)展。部分城市借疫情之機(jī)出臺樓市松綁刺激政策，但大都被叫?；蛘{(diào)整，地方政府期待的松動與默認(rèn)再次落空，出現(xiàn)了罕見的多地樓市調(diào)控“一日游”。三季度以后，中央多次嚴(yán)厲重申“房住不炒”定位，地方政府“因城施策”下相機(jī)決策，松緊有別，部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控趨緊。但部分城市的限制炒房政策有意無意之中留下漏洞，未達(dá)有效邊界，“猶抱琵琶半遮面”現(xiàn)象突出。
如果以長沙、北京等城市的樓市調(diào)控政策，對照各城市目前出臺的相關(guān)政策及其組合后發(fā)現(xiàn)，不少城市的政策力度不夠或存在漏洞或者力度不夠，無法有效遏制投機(jī)炒房，部分熱點(diǎn)城市依然存在被熱炒的可能。未來，“房住不炒”高壓下地方政府調(diào)控放松的空間進(jìn)一步被壓縮，穩(wěn)定樓市依然是地方政府的唯一和最優(yōu)選擇。（蔡書凱）
《中國重點(diǎn)城市住房市場報告》：
抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫
我國核心城市房價連續(xù)8個月上漲，一線城市漲速領(lǐng)先。與住房租金受疫情影響下跌不同，核心城市房價在疫情沖擊下總體仍連續(xù)上漲。
二手住房成交量沖高回落。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動的因素。一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。
核心城市住房租金短暫季節(jié)性回升后再度回落。緯房租金核心指數(shù)顯示，2020年2月以來，受疫情沖擊等因素影響，核心城市住房租金連續(xù)4個月下跌。2020年6月進(jìn)入租房市場傳統(tǒng)旺季，核心城市租金才開始止跌回升。6-8月租金上升具有鮮明的季節(jié)性特征，并且在隨后9-10月租金再度下跌。
報告預(yù)測，房地產(chǎn)市場有結(jié)構(gòu)性上漲的態(tài)勢，需要有針對性加強(qiáng)調(diào)控。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴(kuò)大，深圳房價上漲對市場預(yù)期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態(tài)勢，部分二線城市房價漲速也相對較快。因而，有必要有針對性地加大調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性過熱。
宏觀經(jīng)濟(jì)已初步從疫情陰影中走出，房地產(chǎn)調(diào)控空間加大。報告建議，堅(jiān)持“房住不炒”，抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)張。（鄒琳華）
《中國住房土地報告》：
住房土地市場呈現(xiàn)“V”型走勢
從住房土地市場來看，全國住房土地市場呈現(xiàn)“V”型走勢，部分重點(diǎn)城市的住房土地市場一度出現(xiàn)過熱趨勢。從土地出讓收入來看，地方政府土地出讓收入受疫情沖擊出現(xiàn)劇烈下降，之后逐步恢復(fù)至去年同期水平，但從歷年變化趨勢來看，全國土地出讓市場進(jìn)入“高原平臺期”。
從住宅用地成交來看，受疫情影響，住房土地市場總體成交面積有所下降，但成交比例持續(xù)提升，住宅用地市場同樣呈現(xiàn)類似情況。從歷年變化趨勢來看，住宅用地市場成交情況總體趨于回升，住宅用地流拍情況持續(xù)減少。從住宅用地價格來看，受疫情影響，住宅用地成交樓面均價和成交土地均價出現(xiàn)明顯的“過山車”式波動，但從歷年變化趨勢看，住宅用地成交均價呈現(xiàn)進(jìn)一步回暖的趨勢。
2021年，我國住房土地市場可能呈現(xiàn)如下趨勢：首先，在沒有新的重大外部沖擊的情形下，明年住房土地市場將保持總體穩(wěn)定；其次，受強(qiáng)監(jiān)管政策影響，住宅用地市場可能有所降溫；再次，分不同城市看，一二三四線城市走勢分化趨勢或?qū)⒀永m(xù)；最后，如果《租賃住房條例》出臺，將推動租賃用地供應(yīng)的加速供給。（沈立）
《中國住房金融報告》：
設(shè)房貸紅線 壓房貸規(guī)模
2020年第三季度，在非金融業(yè)融資總額中，房企融資總額權(quán)重較上個報告期末降0.6個百分點(diǎn)。這是近十年來的首降。但是相對于二季度反彈0.23個百分點(diǎn)。房貸杠桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對走勢看，信貸、信托、股票權(quán)重走低，只有一個板塊即債券融資板塊權(quán)重走高。但由于房貸在房企融資中的占比高達(dá)86%，絕對居優(yōu)，因而成為房企融資杠桿首降的主力推手。
房企融資結(jié)構(gòu)中間接融資占比再升，房企融資多元化不進(jìn)反退。2020年9月房企融資結(jié)構(gòu)中，間接融資比重升至88.65%，凈升幅0.4個百分點(diǎn)。同期房企直接融資權(quán)重11.35%，凈降幅0.4個百分點(diǎn)。居民債務(wù)負(fù)擔(dān)壓力進(jìn)一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%，100平方米商品房的季度債務(wù)償付額占同期可支配收入比升至53.96%，住房債務(wù)償付壓力再加重。
政策建議。首先，設(shè)房貸紅線，壓房貸規(guī)模。這是所謂房企融資“三道紅線”的深化舉措。其次，有效推進(jìn)房企融資多元化。最后，基于“三可”原則有效緩釋居民住房債務(wù)償付壓力。“三可”原則即可支付交易、可償付債務(wù)、可救助機(jī)制。有效之策是引入個人破產(chǎn)制度即個人破產(chǎn)法。（高廣春）
《中國住房市場監(jiān)管報告》：
監(jiān)管政策保持穩(wěn)定基調(diào)
2020年，在疫情沖擊下，中國的住房市場監(jiān)管政策保持了穩(wěn)定的基調(diào)，因城施策進(jìn)一步深入。其中，銷售監(jiān)管和租賃監(jiān)管最受重視，成為政府維持住房市場穩(wěn)定的主要抓手。銷售監(jiān)管方面著力強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管，限制政策微調(diào)方向不一，租賃監(jiān)管方面制度建設(shè)逐步完善，長租公寓獲關(guān)注。此外，開發(fā)監(jiān)管方面主要依賴審批制度，進(jìn)行了少量修補(bǔ)完善，融資監(jiān)管方面下半年明顯趨嚴(yán)，重點(diǎn)房企受到直接監(jiān)管，土地市場監(jiān)管方面中央著力提升效率，地方制度完善與政策微調(diào)并重。
與此同時，當(dāng)前的監(jiān)管模式存在因城施策尚需制度化、銷售監(jiān)管難以執(zhí)行到位、租賃市場監(jiān)管缺乏有效抓手、開發(fā)過程事中和事后監(jiān)管不足、融資監(jiān)管有待進(jìn)一步細(xì)化和土地市場缺乏有效監(jiān)管的問題，有待進(jìn)一步解決。針對這些問題，建議因城施策和房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管進(jìn)一步精細(xì)化；從監(jiān)管信息的整合入手構(gòu)建從土地、開發(fā)到銷售各環(huán)節(jié)的全過程監(jiān)管體系；加強(qiáng)土地交易信息披露。（楊杰）
《中國住房保障發(fā)展報告》：
積極建設(shè)租售并舉的住房保障制度
我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。
第一，大規(guī)模棚戶區(qū)改造圓滿收官，城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境明顯改善。“十三五”時期全國棚改預(yù)計(jì)開工2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進(jìn)樓”，預(yù)計(jì)完成投資約7萬億元。
第二，2020年全國住房保障主要任務(wù)從棚戶區(qū)改造轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造，促進(jìn)城市有機(jī)更新。2020年1-10月份全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.7萬個（涉及居民687.35萬戶）、完成年度計(jì)劃任務(wù)的94.6%。
第三，近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度滿足多元化需求，還培育發(fā)展集體建設(shè)用地的租賃住房市場，促進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系。
此外，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時代的租售并舉的住房保障制度。
第一、建立保障房追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房二級市場，提高保障房的資金效用和利用效率。
第二、通過市場化路徑和保障路徑解決新市民住房問題，國民義務(wù)教育應(yīng)與房產(chǎn)證脫鉤，通過國民義務(wù)教育的均等化促進(jìn)租購?fù)瑱?quán)、租售并舉的住房制度建設(shè)，促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。
第三，發(fā)展政策性租賃住房政策。完善公租房制度，著重發(fā)展租賃保障；加快建立政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，打破房地產(chǎn)中介的壟斷地位，規(guī)范租賃市場；鼓勵發(fā)展增量的長租公寓發(fā)展；充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，解決部分新市民住房問題。（姜雪梅）
《中國住房宏觀調(diào)控報告》：
保持平穩(wěn)健康發(fā)展是主基調(diào)
中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，并從多個方面部署調(diào)控舉措，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時，“十四五”規(guī)劃也為住房市場的中長期發(fā)展指明了方向。
地方層面的住房調(diào)控政策在前期側(cè)重于供給端紓困，后期表現(xiàn)出需求端收緊。整體上地方層面因城施策，住房調(diào)控政策先松后緊。整體上，2020年的住房調(diào)控政策隨著房地產(chǎn)市場的V型反轉(zhuǎn)而發(fā)生轉(zhuǎn)向。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要聚焦于四大核心問題：人口、土地、金融和住房，歸結(jié)起來就是“人、地、錢、房”的組合式調(diào)控：
人口人才政策方面，城市之間人才爭奪戰(zhàn)愈發(fā)激烈，尤其對于高學(xué)歷等高端人才，在放松落戶的基礎(chǔ)上提供購房補(bǔ)貼成為各大城市的重要手段。而普通群眾也成為很多城市搶奪人口的重點(diǎn)對象，不斷放松落戶以及“零門檻”落戶成為眾多城市的標(biāo)配。為了更好地保持住房調(diào)控的效果，地方政府應(yīng)該時刻提防“零門檻”落戶人群中的住房投機(jī)者。
土地政策方面，一方面中央下放用地審批權(quán)，賦予省級人民政府更大的用地自主權(quán)，提高土地管理的靈活性；另一方面繼續(xù)強(qiáng)化建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。
在金融信貸政策方面，去杠桿成為核心任務(wù)。雖然整體貨幣政策比較寬松，利率大幅降低，但房企融資環(huán)境整體趨緊，尤其“三道紅線”管理新規(guī)開始倒逼房企去杠桿。房企去杠桿的同時，居民部門仍在強(qiáng)化穩(wěn)杠桿，這些都是為了防止房地產(chǎn)過度的金融化和泡沫化。
住房保障政策方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造持續(xù)發(fā)力，在中央政策指導(dǎo)下，地方政府進(jìn)一步具體落實(shí)老舊小區(qū)改造，多地公布了2020年老舊小區(qū)改造計(jì)劃。
未來一段時期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍然是主基調(diào)。住房市場調(diào)控要堅(jiān)持“房住不炒”定位，進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策、多策并舉的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時調(diào)控的能力。（彭旭輝）
