多因素導(dǎo)致樓市反彈
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2020年12月，北京新房和二手住房分別成交6681套和20944套，創(chuàng)2017年“317新政”以來月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9萬套，環(huán)比和同比分別增長20.3%和96.2%。超高認(rèn)籌率是上海2020年新房市場的主題，月度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，12月更是達(dá)到261.57%。廣州樓市方面，2020年12月，廣州新房成交16434套，創(chuàng)單月成交套數(shù)歷史最高紀(jì)錄。二手房交易量再次探到1.5萬套以上，達(dá)到15127套。深圳年底也出現(xiàn)“翹尾”，12月新房成交5219套，為年內(nèi)第二高。
2020年下半年，隨著調(diào)控政策收緊，銀行房貸額度被控制，導(dǎo)致樓市交易節(jié)奏放緩，而12月交易的房屋恰好在2021年1月份放貸，新一年額度空間釋放，助推銷量增長。同時(shí)，2020年開發(fā)商銷售業(yè)績壓力大，年底要“搶收”，新房供應(yīng)力度加大。12月份，北京、上海、廣州新房批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)比分別增長85%、180%和30%，形成供需兩旺的局面。
事實(shí)上，“翹尾行情”只是2020年一線城市樓市回升的一個(gè)縮影。2020年全年，不管是新房還是二手房交易，一線城市全部創(chuàng)上一輪調(diào)控以來的成交紀(jì)錄。
上一輪樓市調(diào)控以來，一線城市商品房市場連續(xù)3年至4年呈現(xiàn)弱勢或下行態(tài)勢。2020年疫情后，鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需疊加貨幣環(huán)境寬松，促成了需求釋放。2016年10月份啟動(dòng)新一輪調(diào)控以來，一線城市基本在2015年（深圳）或2016年（北上廣）達(dá)到商品住房交易歷史最高紀(jì)錄。此后的3年至4年，樓市基本保持回落態(tài)勢。
同時(shí)，2020年的貨幣環(huán)境整體有利于一線城市商品房市場。2020年12月，一線城市首套或二套房貸利率同比基本都下降了15至20個(gè)基點(diǎn)。疫情后土地市場限制有所放松。
還有一個(gè)重要的因素，就是落戶政策和人才政策密集發(fā)布，給市場傳達(dá)了積極信號。
從需求主體來看，區(qū)別于二三線城市主要以換房需求為主，目前一線城市首次置業(yè)需求和換房需求均比較旺盛。北京和上海盡管近年來在紓解人口，但由于近20年一直呈現(xiàn)人口凈流入，加上房價(jià)較高，積累了大量的剛性住房需求；廣州和深圳近年來一直是人口凈流入較多的城市，年度新增常住人口在40萬至60萬之間，剛性住房需求也比較旺盛。另外，一線城市2020年換房需求明顯加大。
同時(shí)，新一輪城市更新也帶動(dòng)大量需求釋放。舊改帶動(dòng)大量的拆遷購房需求，同時(shí)片區(qū)面貌改善、公共配套“補(bǔ)短板”等預(yù)期，都會(huì)吸引大量購房需求進(jìn)入，出現(xiàn)了供需兩旺的局面。
重點(diǎn)發(fā)展租賃市場
2020年，盡管一線城市樓市明顯回暖，但除深圳以外，一線城市新房價(jià)格漲幅并不大。2020年70城房價(jià)指數(shù)顯示，一線城市并未進(jìn)入新房價(jià)格同比漲幅前十城市，北京還出現(xiàn)了下跌。
二手房價(jià)格方面，深圳和廣州分別排在第1位和第9位，北京和上海分列第12位和第13位。這些城市二手住房交易占主導(dǎo)，二手房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，未來應(yīng)當(dāng)繼續(xù)落實(shí)中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求。去年12月底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著重提出，解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策。
可見，明年住房工作重點(diǎn)就是加強(qiáng)住房保障和發(fā)展租賃市場，建設(shè)和供應(yīng)的重點(diǎn)應(yīng)該是在人口凈流入的一線城市和少數(shù)二線城市。近年來，深圳和北京新建住房中公共住房已成為主體，上海持續(xù)增加住房租賃地塊，廣州已啟動(dòng)城中村住房品質(zhì)提升，供給側(cè)改革正在見效。同時(shí)，國家還特別提出了漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。
同時(shí)，疫情期間的寬松政策或漸進(jìn)退出，部分資金違規(guī)進(jìn)入樓市的局面也將好轉(zhuǎn)。需求側(cè)和供給側(cè)改革雙管齊下，一線城市房價(jià)將會(huì)告別明顯上漲的態(tài)勢。在控制住房價(jià)格上漲預(yù)期的同時(shí)，大力度補(bǔ)上公共住房供應(yīng)規(guī)模的短板、公共配套的短板后，一線城市的住房需求將被有效分流，預(yù)計(jì)上海、廣州、深圳也將和北京一樣，房價(jià)開始趨于穩(wěn)定。總之，2021年一線城市商品房市場繼續(xù)保持回升態(tài)勢，但價(jià)格漲幅將比2020年更趨穩(wěn)定。
● 廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
