從去年開(kāi)始，海珠區(qū)多條舊村改造進(jìn)程明顯加速，珠江后航道一帶將陸續(xù)有一手江景大戶(hù)型單位面市，吸引了大批改善型買(mǎi)家目光。不過(guò)，讓潛在購(gòu)房者猶豫的，是等更多一手項(xiàng)目入市，先“持幣待購(gòu)”，還是趁現(xiàn)在價(jià)格還算平穩(wěn)先“上車(chē)”？

　　出題

　　海珠區(qū)現(xiàn)狀：一手多為景觀大戶(hù)，二手可豐儉由人

　　近兩三年來(lái)，海珠區(qū)新增的幾個(gè)一手住宅項(xiàng)目，主要分布在珠江后航道沿線，以江景大戶(hù)型單位為主，對(duì)外每平方米報(bào)價(jià)在70000~90000元間，總價(jià)門(mén)檻最低的戶(hù)型也是約99平方米的三房。畢竟，南向望江，是很多廣州人追求的極致景觀。這類(lèi)一手住宅適合有家庭資源支援的首次置業(yè)者，或者“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型置業(yè)者。

　　不過(guò)，目前海珠區(qū)的一手在售項(xiàng)目多被舊廠房、舊村屋和創(chuàng)意園包圍，周邊居住體驗(yàn)不算理想。相對(duì)較高的報(bào)價(jià)，也直接勸退了不少置換型買(mǎi)家。

　　海珠區(qū)目前處于舊改啟動(dòng)前期，未來(lái)，拿到補(bǔ)償想要換房的村民，從其他區(qū)域置換到海珠區(qū)的改善型買(mǎi)家，都會(huì)給海珠一手住宅市場(chǎng)帶來(lái)一定資金流，海珠區(qū)新盤(pán)甚至可能承接來(lái)自珠江新城溢出的購(gòu)買(mǎi)力。

　　總體而言，海珠區(qū)全新景觀大戶(hù)型不多，但交通便利的中小型二手房供應(yīng)充足、豐儉由人，估計(jì)總有一套可以讓你心動(dòng)。

　　實(shí)探：地鐵11號(hào)和12號(hào)線有望帶旺赤沙

　　近日，廣州公共資源交易中心掛出公告：海珠區(qū)赤沙車(chē)輛段地塊已被廣州地鐵集團(tuán)有限公司以底價(jià)82.343億元拍下，未來(lái)該地塊將崛起一個(gè)超大體量的綜合體。隨著地鐵11號(hào)線和12號(hào)線的建設(shè)，赤沙一帶進(jìn)入全面發(fā)展期。

　　記者上周看到，新滘中路和新滘東路一線，以及石榴崗一帶已有多處在進(jìn)行地鐵11號(hào)線和地鐵12號(hào)線的圍蔽施工中。赤沙村附近預(yù)計(jì)將建有地鐵11號(hào)線和地鐵12號(hào)線交匯站赤沙滘站，計(jì)劃2023年開(kāi)通，未來(lái)經(jīng)地鐵11號(hào)線，一站即可到琶洲。赤沙村牌坊前的公交車(chē)站已開(kāi)通多條公交線路，可接駁地鐵8號(hào)線和3號(hào)線交匯站客村站，或地鐵3號(hào)線大塘站。

　　值得留意的是，根據(jù)赤沙村更新改造項(xiàng)目選擇合作企業(yè)的公告，全部安置房將確保2023年12月31日前開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)。換句話說(shuō)，雖然赤沙村將啟動(dòng)舊改，但需首先保證安置房的施工建設(shè)，一手住宅項(xiàng)目的上市恐怕并不會(huì)太快。因此，海珠核心區(qū)的一手住宅供應(yīng)量還遠(yuǎn)沒(méi)到充裕期。

　　由此，一手樓“遠(yuǎn)水”和二手樓“解近渴”的選擇題被提出。

　　破題

　　持幣改善型買(mǎi)家：心態(tài)糾結(jié)

　　在赤崗一個(gè)創(chuàng)業(yè)園工作幾年的利小姐，今年1月份剛賣(mài)掉手頭一套小戶(hù)型房子，目前無(wú)房。利小姐希望用這筆賣(mài)房款加上儲(chǔ)蓄，在海珠區(qū)買(mǎi)一手住宅。利小姐告訴記者，她到中海觀瀾府一帶看過(guò)，但發(fā)現(xiàn)周?chē)h(huán)境預(yù)計(jì)在幾年內(nèi)還不會(huì)得到大的改善，由于附近幾個(gè)舊改項(xiàng)目在改造的過(guò)程中，會(huì)比較吵。

　　利小姐的糾結(jié)正在于，海珠區(qū)的一手住宅周?chē)啾慌f村包裹，環(huán)境要有大幅度改善，仍需假以時(shí)日。因此她也正在考慮光大花園、中海錦榕灣等樓齡較新、周邊配套相對(duì)完善，并可以盡快入住的二手社區(qū)。

　　另外，她也留意到，赤沙車(chē)輛段在不久前有地塊拍出，如果該盤(pán)能夠在今年底或者明年初上市，她也考慮先收攏資金，在可以開(kāi)賣(mài)時(shí)及時(shí)下手，“現(xiàn)在比較糾結(jié)的是，車(chē)輛段項(xiàng)目會(huì)不會(huì)一開(kāi)盤(pán)就太貴，買(mǎi)不起。所以最近還是會(huì)看看海珠區(qū)的地鐵上蓋二手盤(pán)，也許會(huì)有非常滿(mǎn)足自己心愿的戶(hù)型也說(shuō)不定，做兩手準(zhǔn)備。”利小姐說(shuō)。

　　首套房買(mǎi)家：目標(biāo)明確

　　對(duì)于首次置業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房似乎就沒(méi)那么糾結(jié)了，一手住宅較高的單價(jià)已讓這類(lèi)在剛剛工作五六年的年輕人，更多地將目光集中到二手市場(chǎng)。“我們直接就看地鐵上蓋、樓齡有點(diǎn)老的電梯兩房。”有年輕情侶目標(biāo)明確。

　　記者查詢(xún)了海珠區(qū)目前主要在售的二手社區(qū)掛牌單價(jià)，距離珠江后航道比較近的地鐵站為南洲路和石溪站，附近離地鐵南洲站不遠(yuǎn)的社區(qū)有愛(ài)都名軒，主要掛出的以一房至兩房為主，有電梯，單價(jià)“4字頭”的兩房?jī)蓮d75平方米的電梯房，可以不到320萬(wàn)元的總價(jià)拿下。

　　如果買(mǎi)家在地鐵8號(hào)線沿線上下班，又沒(méi)自駕車(chē)的，則可以考慮沙園站附近的大盤(pán)光大花園和中海錦榕灣，其中光大花園掛牌價(jià)格多在50000元~70000元之間，少量南向單位可以去到“8字頭”，總價(jià)一般在400萬(wàn)~600萬(wàn)元。這種二手房較為適合有需要即時(shí)入住的買(mǎi)家。

　　記者“答題”：

　　首次置業(yè)者應(yīng)考慮買(mǎi)二手早“上車(chē)”

　　改善型買(mǎi)家不妨持幣待購(gòu)一手新盤(pán)

　　這兩月來(lái)，有意在海珠區(qū)置業(yè)的購(gòu)房者主要體現(xiàn)出兩種心態(tài)：一種是首套房購(gòu)房者，這類(lèi)人群預(yù)算不高，主要沿地鐵沿線周?chē)曳?，東曉南-南洲一帶是他們的主要覓房點(diǎn)，甚至已有朋友在去年就以150萬(wàn)元左右，買(mǎi)了一套曉港地鐵旁二房，對(duì)于手頭并不寬松的他來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵是總價(jià)比較便宜，近上班地鐵，說(shuō)不定以后能等到加裝電梯。

　　而改善型買(mǎi)家，則不妨選擇持幣待購(gòu)，在舊改項(xiàng)目集中上市時(shí)選擇合心意的新盤(pán)，一步到位。