今年以來，全球房地產(chǎn)市場紅紅火火。統(tǒng)計顯示，2月份，美國20個大中城市房價同比增幅高達10.10%；新西蘭住宅物業(yè)的中位數(shù)價格也上漲了創(chuàng)紀錄的22.8%。類似的現(xiàn)象在英國、加拿大、法國等發(fā)達經(jīng)濟體都不同程度地存在著。

　　一方面，全球各主要經(jīng)濟體大多推行超低利率，流動性高度充裕；另一方面，隨著疫苗接種范圍不斷擴大，全球經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期提升。種種因素疊加，使得各界普遍對房地產(chǎn)市場的未來走勢持樂觀態(tài)度。

　　以美國為例，美聯(lián)儲自2020年疫情發(fā)生以來，已經(jīng)投放了數(shù)倍于2008年國際金融危機期間的流動性，壓低了美元利率。當前，美國30年期住房抵押貸款利率維持在3.0%左右，處于1971年以來最低水平。

　　同時，充裕的流動性也使得越來越多的投資機構(gòu)開始尋找具有吸引力的資產(chǎn)。知名房地產(chǎn)服務(wù)商“第一太平戴維斯”認為，長期看，房地產(chǎn)投資吸引力依然不小，有購買意向的基金正在持續(xù)聚集。截至2020年第四季度初，尋求房地產(chǎn)投資的基金超過1000家，是2016年1月的兩倍多，基金計劃投資總額接近3000億美元。

　　然而，樂觀預(yù)期背后尚存隱憂。

　　比如，低利率環(huán)境加上充裕的流動性可能推升資產(chǎn)價格，催生投機情緒。由于住宅地產(chǎn)本身既具有必需品屬性，也具有投資品屬性，因而無論普通大眾還是投資機構(gòu)都會給予高度關(guān)注。不過，對經(jīng)濟學理論有所了解的人都知道，當一項資產(chǎn)成為投資“聚集地”時，通常也意味著其也將大概率成為泡沫和風險的“聚集地”。

　　國際貨幣基金組織（IMF）也持類似觀點。IMF此前就曾表示，短期內(nèi)，寬松的信貸會支撐房價，但從長遠來看，可能會刺激過度借貸，導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫。房價與金融體系素來存在著密切聯(lián)系，當價格下跌時，傳導(dǎo)性尤為明顯。在近幾十年發(fā)生的金融危機中，有超過三分之二都與房價“上躥下跳”相關(guān)。

　　如果在經(jīng)濟繁榮時期，房地產(chǎn)價格上漲可以被視為經(jīng)濟向上的一個表現(xiàn)。然而，當下的情況是，全球經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，甚至存在巨大的不確定性，多數(shù)經(jīng)濟體失業(yè)率仍處于高位，房地產(chǎn)市場紅紅火火的根基遠談不上扎實，泡沫的成分恐怕不會太小。

　　正因如此，“第一太平戴維斯”建議，考慮到嚴重的不確定性，投資者應(yīng)側(cè)重于防御性、低風險資產(chǎn)。

　　此外，還需要警惕巨大的回調(diào)風險。在當前美國長期國債利率上行、全球通脹預(yù)期上升的背景下，未來發(fā)達經(jīng)濟體貨幣投放速度放緩是大概率事件。一旦出現(xiàn)上述情況，流動性投放推升的資產(chǎn)價格會面臨巨大的回調(diào)壓力。這也是為什么日前IMF呼吁新西蘭政府關(guān)注房價“不可持續(xù)上升”的原因。

　　目前，新西蘭、法國、韓國政府已經(jīng)開始通過稅收調(diào)節(jié)、控制信貸和杠桿率等方式管控房地產(chǎn)市場。然而，面對高度相關(guān)且傳導(dǎo)性極強的全球房地產(chǎn)市場，僅僅幾個國家的努力很難改變整體走勢，只有當更多經(jīng)濟體都開始著力尋求短期政策與長遠發(fā)展之間的平衡，泡沫破裂的危險才會真正離我們遠去。（經(jīng)濟日報記者 蔣華棟）