警惕房產(chǎn)稅推高中國房價(jià)

　　房產(chǎn)稅改革應(yīng)與國家稅制改革相結(jié)合，保證總體稅負(fù)不出現(xiàn)上升，運(yùn)用不當(dāng)或影響房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展環(huán)境。

　　中國是否開征房產(chǎn)稅的問題已經(jīng)在政府與學(xué)術(shù)界討論多年，2003年中共十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，提出“條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，這被認(rèn)為是中國高層將房產(chǎn)稅列入改革議題的標(biāo)志，當(dāng)時(shí)距今已經(jīng)有近十三年的時(shí)間。即便從2011年1月28日上海、重慶率先開展個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的時(shí)點(diǎn)計(jì)算，中國房產(chǎn)稅正式試點(diǎn)運(yùn)行也已經(jīng)歷了五年多的時(shí)間。

　　然而，房產(chǎn)稅依然尚未在全國范圍內(nèi)推出，體現(xiàn)了推行房產(chǎn)稅的復(fù)雜性和艱巨性。今年7月23日，在成都召開的G20財(cái)長和央行行長會議上，財(cái)政部樓繼偉部長表示要義無反顧地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅再次引發(fā)社會熱議，但結(jié)合當(dāng)前形勢來看，推動(dòng)房產(chǎn)稅改革可能面臨著新的挑戰(zhàn)。

　　房地產(chǎn)去庫存要求營造房價(jià)上漲預(yù)期

　　房地產(chǎn)去庫存是今年中央經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，也是供給側(cè)改革在今年的工作重點(diǎn)。從理論上看，去庫存最好的方法是降價(jià)，通過下調(diào)房價(jià)增大市場需求，使得需要購房但沒有能力購房的民眾可以伴隨著房價(jià)下降而成為購房群體，由此拉動(dòng)房地產(chǎn)去庫存。然而，房地產(chǎn)是投資品，股市暴漲暴跌反映了老百姓有買漲不買跌的習(xí)慣，在房價(jià)持續(xù)下降過程中，民眾可能形成下跌預(yù)期而延緩購房，但房價(jià)大幅下跌卻容易導(dǎo)致?lián)碛凶》康娜巳杭涌斐鍪圩》?，由此可能加劇供需失衡局面，?dǎo)致房價(jià)暴跌甚至出現(xiàn)危機(jī)的問題。

　　房價(jià)下降不僅影響房地產(chǎn)交易的供需平衡，還會影響房地產(chǎn)抵押品價(jià)值。擁有大量房地產(chǎn)抵押的商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)可能由于房價(jià)的下跌而增大風(fēng)險(xiǎn)，地方政府土地財(cái)政由于房地產(chǎn)市場而難以為繼，先前通過土地作為抵押的地方融資平臺等相關(guān)貸款可能滋生新的風(fēng)險(xiǎn)。通過降價(jià)去庫存的效果有待觀察，而且可能還會引發(fā)其他領(lǐng)域的問題，從而房地產(chǎn)降價(jià)難以成為政府去庫存的占優(yōu)策略。

　　結(jié)合今年以來房地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，漲價(jià)成為去庫存的重要方式。政府在去年以來持續(xù)下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，放寬房地產(chǎn)貸款條件，而且諸多城市放開了限購等行政管制措施，一線城市及二線熱點(diǎn)城市具有人口流入及基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場吸引大量資金流入，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)持續(xù)暴漲，南京、廈門、合肥等城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，這些城市去庫存速度大于預(yù)期，突出了房價(jià)上漲去庫存的較好效果。

　　房價(jià)上漲去庫存具有其內(nèi)在的道理，只要民眾預(yù)期房價(jià)上漲的速度超過資金成本，那么購房就成為資金保值增值的重要手段，特別是在當(dāng)前利率比較低及貨幣相對寬松的背景下，房價(jià)上漲容易引發(fā)資金的大規(guī)模進(jìn)入，催生房地產(chǎn)去庫存的提速。雖然房地產(chǎn)價(jià)格的未來走勢仍然有待觀察，但如果為了實(shí)現(xiàn)去庫存的目標(biāo)，那么如何營造房地產(chǎn)上漲預(yù)期可能成為重要的看點(diǎn)。

　　去庫存背景下開征房產(chǎn)稅可能推高房價(jià)

　　從上面的分析來看，在當(dāng)前各級政府實(shí)施去庫存戰(zhàn)略之際，房價(jià)不能出現(xiàn)單邊普遍下跌的預(yù)期，房產(chǎn)稅改革不能改變這種態(tài)勢，否則去庫存的壓力會顯著增大。在此背景下，房產(chǎn)稅的實(shí)施不僅無法穩(wěn)定房價(jià)，反而可能導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲。

　　一方面，開征房產(chǎn)稅并不必然對房價(jià)構(gòu)成下行壓力。上海已經(jīng)實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)五年多，但上海的房價(jià)未改上漲態(tài)勢，今年以來還出現(xiàn)了較大幅度的上漲。上海房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅未必促使房價(jià)穩(wěn)定或者出現(xiàn)下降。未來中國在全國推行房產(chǎn)稅，如果沿用上海的房產(chǎn)稅制辦法，那么有理由相信全國房價(jià)的總體態(tài)勢可能不會受到房產(chǎn)稅的影響。

　　另一方面，房產(chǎn)稅的開征可能通過轉(zhuǎn)嫁等方式推高房價(jià)。當(dāng)前中國如果全面推行房產(chǎn)稅改革，那么房地產(chǎn)的持有成本將上升，如果該成本無法轉(zhuǎn)嫁，那么房地產(chǎn)投資等需求將下降，房地產(chǎn)去庫存的問題可能受到影響。為了保障開征房產(chǎn)稅后去庫存政策的落實(shí)，政府應(yīng)保證市場對房地產(chǎn)投資等需求的穩(wěn)定，直接的結(jié)果就是讓房產(chǎn)稅能夠轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)，否則房地產(chǎn)投資需求下降的問題或許無解，因而，出臺房產(chǎn)稅的結(jié)果可能是房價(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　房產(chǎn)稅改革應(yīng)兼顧房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定

　　如何保證房產(chǎn)稅既能盡快推出，同時(shí)又不影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，尤其是能夠保證房地產(chǎn)去庫存政策的有效落實(shí)，這是中國房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。結(jié)合當(dāng)前的形勢看，盡管房產(chǎn)稅開征面臨著諸多挑戰(zhàn)，但通過優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)稅改革還是有可能兼顧房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　首先，房產(chǎn)稅應(yīng)該采取累進(jìn)稅制。累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)為政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供重要的政策工具，通過實(shí)施房地產(chǎn)累進(jìn)稅率，擁有更多住房的人群可能面臨更高的房產(chǎn)稅率，由此有助于避免房地產(chǎn)大量集中到少數(shù)人手中的問題，同時(shí)也有助于遏制炒房團(tuán)集中炒房引發(fā)房價(jià)暴漲的問題，結(jié)果將有助于促進(jìn)住房市場的供需平衡及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。當(dāng)然，累進(jìn)稅率的具體制度安排需要詳細(xì)的研究，否則不恰當(dāng)?shù)亩惵士赡芤l(fā)房地產(chǎn)市場的劇烈波動(dòng)，較為穩(wěn)妥的做法是先采取較低的稅率，然后再根據(jù)市場表現(xiàn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。
 

　　其次，房產(chǎn)稅應(yīng)因地施策或者因城施策。中國各地房地產(chǎn)庫存及價(jià)格都存在較大差異，如果全國統(tǒng)一實(shí)施相同的房產(chǎn)稅，可能使得有些地方房地產(chǎn)市場陷入困境，而有些地方房地產(chǎn)市場依然過于火爆。結(jié)合現(xiàn)實(shí)的情況看，房產(chǎn)稅的實(shí)施權(quán)限應(yīng)下放到地方政府，由各地自行決定稅收細(xì)則及開征的時(shí)機(jī)。針對房地產(chǎn)庫存壓力較大的三四線城市，可以考慮暫緩開征房產(chǎn)稅，以免增加新的不確定性，也可以考慮開征房產(chǎn)稅，但將相關(guān)的收入用于補(bǔ)貼購房者，由此釋放潛在的住房剛需，緩解去庫存的壓力。

　　第三，房產(chǎn)稅改革應(yīng)與國家稅制改革相結(jié)合，保證總體稅負(fù)不出現(xiàn)上升，為房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。房產(chǎn)稅收將為政府帶來新的收入，但同時(shí)也增大社會的稅收壓力，影響個(gè)人可支配收入，可能對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成制約，影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，反過來影響房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。政府通過稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化改革，開征房產(chǎn)稅的同時(shí)降低個(gè)人所得稅等稅收水平，平滑社會微觀主體的收入水平，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有助于促進(jìn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

　　作者：陳建奇 中央黨校國際戰(zhàn)略研究院世界經(jīng)濟(jì)室副主任