距離深圳市建立二手住房參考價格發(fā)布機制已逾半年，深圳二手住宅市場降溫明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年7月份深圳二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，自5月份以來第三個月環(huán)比下降；相比于去年同期上漲7%，同比漲幅較6月份回落1.7個百分點。
有別于價格的小幅調(diào)整，二手房成交量先行大幅掉頭向下。深圳市規(guī)劃和自然資源局數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳市二手住宅成交2557套，連續(xù)4個月下跌，創(chuàng)近17個月新低，同比下跌超八成。
指導價下首付壓力倍增
二手房價格有所滑落
今年2月8日，深圳市宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，全市3595個住宅小區(qū)自此迎來官方參考成交價格。在真實成交價高于官方參考成交價格的情況下，購房者能夠使用的杠桿倍數(shù)有所降低，所需的購房首付款有所增加。
8月16日下午，《證券日報》記者隨機走訪了位于深圳市福田區(qū)的幾家中介門店。在中介向記者展示的房源管理后臺界面中，每一套房源分別有兩種價格，一種是官方參考價格，一種是業(yè)主報價，后者一般高于前者。
“現(xiàn)在指導價格和業(yè)主價格是有差別的，中介網(wǎng)站上只會顯示指導價格，一般業(yè)主價格會比指導價格高100萬元到150萬元左右。”Q房網(wǎng)的一位中介人員高陽（化名）告訴記者，房子不好賣的原因之一在于指導價出來后購房者湊不足首付款，購房周期有所拉長。
高陽給記者算了一筆賬，一套約64平方米、官方參考成交價約為400萬元的房源，業(yè)主報價約580萬元，按照三成首付來算，不考慮相關(guān)稅費的情況下，客戶目前按指導價只能從銀行貸出280萬元，所需的首付款高達300萬元，占業(yè)主報價超過五成；而在指導價出臺之前，客戶首付僅需174萬元。
“假如沒有指導價，這種房子很快就能賣掉，但是有了指導價，購房者的首付壓力加大。當然價格方面比之前更加好談一點，或多或少有一點下降?？偟膩碚f現(xiàn)在的市場是一個買方市場，想買房的話可以慢慢談。”高陽表示，目前中介的生意比較難做，賣一套房子要比以前花更長的時間。
一位長期在深圳寶安區(qū)工作的中介張聰（化名）告訴記者，深圳二手房房價走低的趨勢較為確定，之前深圳房價漲漲停停，現(xiàn)在則是漲漲跌跌，普通購房者都是買漲不買跌，因此市場預期較為悲觀。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月份深圳二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下降0.4%，連續(xù)第三個月下降。另外，7月份深圳90平方米及以下的二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.7%，跌幅在70個大中城市中排名第一；90平方米-144平方米、144平方米以上的二手住宅價格指數(shù)分別環(huán)比下降0.1%。
“深圳二手房市場當前面臨各類約束，包括購房資格方面的審查、各類違規(guī)操作的管控等，走勢符合預期。從購房者的心態(tài)看，當前勢必會關(guān)注降溫趨勢，進而出現(xiàn)觀望的情形。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，深圳作為全國首個出臺參考價制度的城市，當前二手房市場明顯在擠泡沫。
量在價先
成交量降至歷史低位
從歷史經(jīng)驗來看，深圳二手房市場量在價先，成交數(shù)量總是領(lǐng)先于價格指標。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局數(shù)據(jù)，7月份深圳市二手住宅成交2557套，成交數(shù)量已連續(xù)第四個月下跌。
這一成交數(shù)量已經(jīng)處在歷史低位。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，自2011年10月份有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，近10年時間里深圳二手住宅單月成交低于2557套的情形僅出現(xiàn)過8次，其中大多數(shù)是受春節(jié)影響成交較少。最近一次要追溯到2020年2月份，當時受到春節(jié)和新冠肺炎疫情影響，單月仍成交了1667套。
和去年7月份成交13407套相比，今年7月份深圳二手住宅的成交量下滑80.93%。去年7月份深圳市出臺“7·15”新政抬高購房門檻，不少購房者趕在政策落地前網(wǎng)簽，因此，7月份單月成交量較大。在“7·15”政策發(fā)布之后，去年8月份-12月份深圳二手住宅月均成交7573.2套，仍然遠高于今年7月份的2577套，目前深圳二手住宅市場的慘淡可見一斑。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會（下稱“深房協(xié)”）在周報中不無悲觀地預測，8月份二手房網(wǎng)簽量恐難突破3000套。在不景氣的市場之下，二手房中介首當其沖。深房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月1日，深圳星級從業(yè)人員有45458人，較去年年底的47840人減少了2382人；深圳市總備案機構(gòu)3026家，其中上半年新增備案機構(gòu)248家，環(huán)比下降30%，同比下降34%。
在買方市場之下，地產(chǎn)中介的姿態(tài)放得更低。最近在深圳羅湖入手了一套公寓的李女士告訴《證券日報》記者：“買這套公寓的時候我的預算其實不算高，中介都比較盡心盡力，愿意幫忙壓一下價格。”
展望未來，嚴躍進認為，量的下跌會導致價格下跌，未來深圳二手房市場降溫態(tài)勢會延續(xù)，甚至可能將傳導至價格較為堅挺的學區(qū)房。
