8月31日，中國恒大、恒大物業(yè)雙雙發(fā)布了2021年中期業(yè)績報(bào)告。

　　今年上半年，中國恒大實(shí)現(xiàn)銷售額3567.9億元，銷售回款3211.9億元，核心凈利潤105億元，但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)虧損41億元；恒大物業(yè)上半年責(zé)任實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.73億元，同比大增68.3%，毛利潤29.39億元，同比大增68.7%，凈利潤19.34億元，同比大增68.6%，各項(xiàng)核心指標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

　　截至8月31日收盤，中國恒大報(bào)4.36港元/股，微跌0.68%，總市值為577.65億港元；恒大物業(yè)報(bào)5.84港元/股，總市值為631.35億港元。

　　對于中國恒大來說，盡管盈利水平下降，但“活下去”顯然更為重要。借助大規(guī)模降價(jià)促銷，恒大得以快速回籠現(xiàn)金，大幅緩解債務(wù)壓力。數(shù)據(jù)顯示，恒大有息負(fù)債較去年3月底下降約3000億元，凈負(fù)債率已降至100%以下，實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。

　　“以價(jià)換量”賣房降負(fù)債

　　中國恒大的業(yè)績報(bào)告顯示，2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營收2226.9億元，同比下降16.5%；毛利為288.4億元，同比下降56.7%；凈利潤105億元，同比下降29%，其中恒大地產(chǎn)集團(tuán)和恒大童世界集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得虧損約41億元，新能源汽車業(yè)務(wù)虧損約49億元。

　　截至7月底，恒大年內(nèi)累計(jì)銷售額達(dá)4005.6億元，銷售面積4844.9萬平方米。銷售增幅可觀，但成交均價(jià)為近年新低。

　　對此，有分析人士認(rèn)為，中國恒大利潤的下滑與打折賣房息息相關(guān)。據(jù)悉，恒大自去年2月份開始推行“網(wǎng)上賣房”及持續(xù)多次推出階段性特大優(yōu)惠措施，借此大力促銷加速回籠現(xiàn)金流。

　　而在地產(chǎn)主業(yè)以及汽車業(yè)務(wù)虧損的背景下，中國恒大仍能取得盈利的關(guān)鍵在于其處置了部分資產(chǎn)。據(jù)悉，此前中國恒大出售了恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份，入賬約11.8億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元；出售深圳市高新投7.08%股權(quán)，總金額約10.4億元；出售恒大冰泉49%股權(quán)，總金額約20億元；出售5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)及非核心資產(chǎn)，總代價(jià)約92.7億元。

　　市場人士指出，恒大的業(yè)績報(bào)告凸顯了當(dāng)下房企的普遍現(xiàn)狀，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，“房住不炒”下房價(jià)被嚴(yán)格管控，加上“三道紅線”的重壓，愈發(fā)精細(xì)化的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代。而房企為求去化降負(fù)債，不得不以價(jià)換量，勢必對利潤產(chǎn)生一定影響。

　　恒大物業(yè)營收大增68%

　　對比母公司的困難局面，恒大物業(yè)成為集團(tuán)上半年為數(shù)不多的靚眼板塊。上半年恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營收78.73億元，凈利潤19.34億元，同比雙雙大增近七成。

　　瞄準(zhǔn)物管市場萬億元級藍(lán)海，目前恒大物業(yè)已形成全國化布局，截至2021年6月底，其業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至全國317個(gè)城市，覆蓋320萬戶業(yè)主。

　　而盈利能力的大幅提升離不開在管面積的持續(xù)增長。公告顯示，截至上半年，恒大物業(yè)合約面積達(dá)8.1億平方米，同比增長58%；在管面積達(dá)4.5億平方米，同比增長77%。

　　8月11日，恒大曾公告稱，考慮出售物業(yè)板塊部分股權(quán)。對此，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對《證券日報(bào)》記者表示，物業(yè)板塊作為中國恒大旗下較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，盈利能力較強(qiáng)，無論是出售還是輸血，對集團(tuán)眼下的難關(guān)來說，均有幫助。

　　依托母公司每年提供的大量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，第三方項(xiàng)目亦成為恒大物業(yè)強(qiáng)勁的增長引擎。今年上半年，恒大物業(yè)第三方項(xiàng)目在管面積同比驟增137倍，公司力爭在今年底實(shí)現(xiàn)合約面積突破9億平方米，在管面積突破6億平方米。

　　同時(shí)，增值服務(wù)也成為恒大物業(yè)的第二增長曲線。上半年恒大物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入11.39億元，同比大增83%，其中家居美裝收入更是大增873%。

　　根據(jù)中指院預(yù)計(jì)，到2022年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元，恒大物業(yè)未來業(yè)績或?qū)⒋蜷_新的增長空間。