近日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。對(duì)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，相較于以往經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)，本次會(huì)議內(nèi)容具備更強(qiáng)的指導(dǎo)意義。未來(lái)的樓市調(diào)控在守住“房住不炒”這個(gè)底線的同時(shí)，會(huì)有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　“房住不炒”定位不動(dòng)搖

　　5年前，即2016年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。此后，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都堅(jiān)持這一樓市調(diào)控主基調(diào)，今年也不例外。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“房住不炒”的提法已剛好滿5年，對(duì)于各類市場(chǎng)參與主體而言，要更深刻地理解這句話。無(wú)論后續(xù)政策對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房需求如何支持，炒房和投資投機(jī)的購(gòu)房需求已經(jīng)沒有市場(chǎng)。所以，今后各地在出臺(tái)相關(guān)政策時(shí)，要嚴(yán)格守住這一底線。“比如，當(dāng)前銀行信貸政策有放松的可能，但是各地也不能盲目放松，對(duì)于信貸的審核和風(fēng)險(xiǎn)管控依然十分必要。如果信貸政策無(wú)底線地放松，也就曲解了中央有關(guān)房地產(chǎn)政策的思路。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，中央連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，這是頂層設(shè)計(jì)，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長(zhǎng)期指導(dǎo)方針，不會(huì)因行業(yè)出現(xiàn)一時(shí)下行和局部風(fēng)險(xiǎn)而調(diào)整，這個(gè)戰(zhàn)略定位是不會(huì)動(dòng)搖的。即便短期策略有調(diào)整，也是有底線、有堅(jiān)守的調(diào)整，不會(huì)亂了陣腳。

　　首提“探索新的發(fā)展模式”

　　此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)方面除了“房住不炒”“保障房”“長(zhǎng)租房”等關(guān)鍵詞外，還首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。

　　“我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)，當(dāng)前，部分房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，引發(fā)了行業(yè)動(dòng)蕩。”貝殼研究院首席分析師許小樂對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，對(duì)此需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

　　那么，房企如何探索新的發(fā)展模式呢？哪些領(lǐng)域可迎來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)？

　　對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，新的發(fā)展模式有多方面路徑可供探索。比如，一是從過去開發(fā)商作為唯一供應(yīng)主體向多供應(yīng)主體轉(zhuǎn)變；二是房屋類型多元化，包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房等；三是探索如何盤活存量，搞多用途綜合開發(fā)等；四是在融資模式上，不用大規(guī)模加杠桿，而是采用專項(xiàng)債、REITs、ABS等新的融資模式；五是開發(fā)商品房時(shí)探索新的土地出讓模式，不是價(jià)高者得。此外，對(duì)于地方政府而言，過去依賴房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲來(lái)驅(qū)動(dòng)的“土地財(cái)政”模式也亟須轉(zhuǎn)變。

　　滿足購(gòu)房者合理住房需求

　　此前，部分熱點(diǎn)城市房貸額度受限、批貸時(shí)間延長(zhǎng)等問題引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。對(duì)此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示，支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

　　易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞分析師肖文曉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)前的主要住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，而支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購(gòu)房者的合理需求，指的是滿足人民對(duì)美好居住的更高追求，不是僅僅把房子蓋起來(lái)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，合理住房需求的滿足是立足于需求端的，引導(dǎo)市場(chǎng)銷售回歸正常節(jié)奏，避免對(duì)首套剛需及改善型需求的“誤傷”，這也有利于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把‘良性循環(huán)’的表述放在了‘健康發(fā)展’的前面，這樣的排序和定調(diào)，對(duì)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)更具有指示性意義。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如樓市信貸受限、市場(chǎng)迅速降溫，很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下降6個(gè)月的態(tài)勢(shì)，房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，這本身就說(shuō)明“市場(chǎng)-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運(yùn)行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯增大。所以從這個(gè)角度看，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)在“市場(chǎng)-企業(yè)-居民家庭”之間實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)，行業(yè)才能真正迎來(lái)健康發(fā)展的空間。

　　針對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，許小樂預(yù)計(jì)，一方面，會(huì)適度放松對(duì)房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面，購(gòu)房信貸環(huán)境有望改善，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來(lái)針對(duì)剛需、改善性購(gòu)房需求可能有定向的支持政策。他表示，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸，將持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“穩(wěn)定器”作用。